拍卖优先购买权思维导图

因张某欠银行贷款到期未能清偿，经诉讼及执行，2006年8月，银行申请法院强制拍卖张某出租给赵某的厂房。

拍卖前10日，法院通知赵某办理竞拍手续参加竞买。赵某不予理会，后该厂房被王某以120万元价格竞得。

2006年12月，赵某以其优先购买权受到侵害为由诉至法院，请求法院确认拍卖无效，其有权按同等的120万元价格购买该厂房。

一、拍卖中承租人优先购买权的行使。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定了承租人的优先购买权。但拍卖中承租人优先购买权如何行使，法律、法规却未规定。

二、本案处理。本案赵某欲行使优先购买权，应于拍卖日到场参加竞拍。但赵某在接《通知》后不予理会的行为表明，其已放弃优先购买权，其在拍卖后要求以120万元的价格购买厂房无依据，故法院判决正确。

最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第18条(优先购买权的保护)规定：“拍卖进行中，有最高出价时，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无更高出价，则归优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的，采取抽签方式决定买受人。”在法院对股权的执行程序中，也应当充分保障股东优先购买权的行使。《最高人民法院关于法院执行工作中若干问题的规定(试行)》第54条规定：“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民法院可以依据《公司法)第35条、第36条的规定，征得全体股东过半数同意后，予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东，应当购买该转让的投资权益或股权，不购买的，视为同意转让，不影响执行。”这一规定承认有限责任公司股权转让时股东的优先购买权，但由于规定的程序不够明确，造成实践中执行时仍可能出现一些问题。

综上所述，结合实际，我们的通常做法：首先，接受委托后，协助委托方将标的欲拍卖的情况告知每个优先购买权人，若放弃优先权的填好书面回执，不放弃的告知如何行使优先购买权(这里可考虑三个月的期限，视标的额大小确定时限);其次，在拍卖特别规定或《竞买须知》中注明标的存在“优先购买权”的法律瑕疵;第三，拍卖师在最后叫价至落槌前，再询问优先购买权人，在同等条件下由优先购买权人成交;第四，若有多人行使优先购买权，可在他们之间再行叫价，也可按最高人民法院抽签确定。

[1]《中华人民共和国合同法》 第两百三十条