房地产公司侵权纠纷案思维导图

民事判决书

原告云南xx投资有限公司(以下简称“xx投资公司”)诉被告云南ee房地产开发经营有限公司(以下简称“ee房产公司”)其他侵权纠纷一案，本院于2004年8月10日受理，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，组织原、被告双方于2004年9月22日交换证据后，依法组成合议庭于2004年9月23日公开开庭审理了本案，原告诉讼代理人李xx，被告诉讼代理人孔cc，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告xx投资公司诉称：1998年原告和昆明百货大楼企业集团有限公司、昆明xx房地产开发经营公司联合收购了昆明自行车总厂，并于 1998年5月12日与昆明自行车总厂破产清算组签订了《收购协议书》，由收购三方取得昆明自行车总厂的全部破产资产以及未列入破产财产的生活福利性资产。之后，收购三方于1999年4月23日签订了《收购补充协议书》，约定由原告取得昆明自行车总厂除工业用地以外的全部资产及附属权益，其中包括位于昆明市小坝云山村355号1幢第一层的房产。被告于2002年3月对上述房产进行拆迁，但未对原告给予相应的补偿，给原告造成了重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。根据《民法通则》第一百一十七条的规定，被告的行为已构成侵权。据此，诉请：一、判令被告赔偿原告拆迁损失1151600元;二、判令被告承担本案的诉讼费。

被告ee房产公司辩称：原告认为被告2002年3月拆除的昆明小坝云山村355号职工宿舍第一层的房产是侵犯了其合法权益并要求给予经济补偿的诉讼请求是错误的，理由如下：一、在土地使用权及地上房产权益方面。昆明小坝云山村355号职工宿舍的土地使用权及一层房产权益，已由原告转让给云南uu置业有限公司，被告于1998年12月31日购买了uu置业的股权，该土地使用权及一层房产权益随uu置业股权的转让一并转让给了被告。被告通过合法手续已于2000年2月取得了地块的土地使用权。原告已不再享有对该房产的权益，被告并无侵权行为;二、关于昆明小坝云山村355号职工宿舍第一层的拆除问题。在被告与原告共同与该幢居民签订的搬迁合同中，原告同意将整幢楼交给被告管业;在与被告签订的博业经贸有限公司股权转让协议的补充协议中，原告不仅同意被告拆除昆明小坝云山村355号职工宿舍第一层的房产，并且还补偿了被告拆迁费60万元。原告对被告拆除昆明小坝云山村355号职工宿舍第一层的房产已与被告达成一致，不存在原告所诉的侵权行为。基于上述事实，原告诉称被告拆除昆明小坝云山村355号职工宿舍第一层的房产侵犯其合法权益并要求对其给予经济补偿的诉讼请求是缺乏事实和法律依据的，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的问题是：被告是否需要对拆除该幢房屋的一层仓库进行补偿。

原告xx投资公司针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：

对于原告xx投资公司提交的上述证据材料，被告ee房产公司质证后认为：对于证据一，真实性无异议，昆明市中级人民法院裁定昆明自行车总厂破产的时间为1998年6月1日。对于证据二，真实性无异议，收购的时间是1998年5月12日。对于证据三，真实性无异议，昆明自行车总厂西区的土地使用权分配给了原告。对于证据四，真实性无异议，但其内容存在问题，1999年4月12日发证，而自行车总厂早在1998年就已经破产，而且在1999年4 月12日以前，原告已经将土地使用权及地上建筑物转让给了被告，所以再以自行车总厂的名义办理房屋所有权证，是不具备主体资格的。对于证据五，在被告与原告的往来过程中，从未见到过该文件，但双方对于拆除该幢房屋(新五幢)是没有争议的。对于证据六，真实性无异议。对于证据七至八，与本案无关，且系复印件，真实性无法认可。对于证据九，真实性无异议。

被告ee房产公司针对本案双方争议的问题及其答辩理由，提交如下证据材料：

对于被告ee房产公司提交的上述证据材料，原告xx投资公司质证后认为：对于证据一，真实性无异议。但是对其所要证明的观点有异议，因为新五幢的40户住户及一楼的仓库都有明确的产权证。对于证据二，真实性无异议，但不能证明新五幢房屋所有权是uu置业公司的，而是住户的。对于证据三，真实性无异议，但是该股权转让协议项下，双方真实的交易目的是资产的买卖协议，而不是股权转让协议，目的是为了规避土地转让所需交纳的费用。同时股权转让协议并不能证明本案所争议的房屋已经转移给了被告。对于证据四，真实性无异议，协议上面没有签约时间，协议恰好证明了本案争议的新五幢不在资产转让的范围内。对于证据五，真实性无异议，但不能证明被告欲证明的事实，首先，搬迁合同签订的目的主要是针对二楼以上的40户住户的搬迁问题，而在该搬迁合同中，没有任何属于原告所有的一楼仓库的问题。对于证据六，真实性无异议，合同第一条的规定都是针对新五幢的40户职工的补偿问题，原告支付60万元给40户住户并不能证明原告同意无偿拆迁。对于证据七至九，真实性无异议。

通过双方当事人对上述证据材料的举证、质证，本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告陈述的案件事实及所举证据，被告认可的部分，以及被告陈述的案件事实及所举证据，原告认可的部分，本院予以确认。而原告提交的四号证据，小坝云山村355号一层仓库的房屋所有权证，虽然该所有权证系房产管理部门颁发，所有权证本身不假，但是填发于1999年4月12日的该所有权证登记的所有权人却是“昆明自行车总厂”，本院于1997年12月24日受理昆明自行车总厂破产清算组申请昆明自行车总厂破产一案后，经本院审理已于1998年6月1日裁定终结破产还债程序，依法不得以昆明自行车总厂的名义享有民事权利、承担民事义务，因此，对于该所有权证本院不予确认。对于原告所举五号证据，真实性应无异议，但因系原自行车总厂对厂内房屋进行编号的内部规定，其他单位或个人未必知晓。至于原告提交的七号、八号证据，因其未能提交证据的原件，被告不能进行核对，对证据的真实性、关联性均有异议，故本院不予确认。

根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实：

根据本院确认的上述法律事实，综合双方诉辩陈述，本院认为：

《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在本案当中，原告xx投资公司与其他二家公司联合，经法定破产拍卖程序依法取得原昆明自行车总厂破产财产，之后，原告xx投资公司将其可支配份额，即原昆明自行车总厂西区约53亩国有土地使用权转让给云南uu置业有限公司，并经土地管理部门审批，办理了土地使用权转让变更登记手续。原告xx投资公司作为拥有uu置业公司95%股份的股东与拥有另5%股份的股东xx房产公司协商后，一致同意将uu置业公司的股权作价转让给被告ee房产公司，三方明确约定股权转让价款是以uu置业公司所拥有的原昆明自行车总厂西区约53亩土地为计价基础。出让方原告xx投资公司与xx房产公司共同向被告ee房产公司保证：uu置业公司对其拥有的原昆明自行车总厂西区约53亩土地及地上房产有完全的处分权。同时，该股权转让协议的附件之一，昆明市百货大楼企业集团有限公司出具证明：同意原告xx投资公司通过转让uu置业公司股权的方式转让其西区土地使用权及附属权益(含土地上的建筑物及800KVA用电指标和未来小区开发的用水指标)。但在协议实际履行当中，在转让范围之内被称为“新五幢”的原自行车总厂职工宿舍一幢，除了一层房屋属于原昆明自行车总厂仓库，根据上述股权转让协议的约定，已经转让给被告ee房产公司之外，二层以上40套房屋属于职工住宅，已经领取私有房屋所有权证，属于各该职工合法所有。虽然原告xx投资公司在股权转让协议当中保证其拥有对地上房产完全的处分权，但是对于这部分私有房产，原告xx投资公司并不享有处分权。被告ee房产公司通过向土地管理部门办理土地使用权转让变更登记，已经取得国有土地使用证，系该转让地块的使用权人，但是，在该40家住户不搬迁，该幢房屋不能拆除的情况下，被告ee房产公司实际只能在保持该幢住宅现状的前提下，对一楼房屋加以利用，而无法使用该地块进行房地产项目的开发经营。为此，原、被告双方经协商，订立股权转让补充协议一份，原、被告双方在协议当中约定，从被告ee公司应当支付给原告xx投资公司的股权转让款中扣除140万元，即相应降低股权转让款。另一方面，被告ee房产公司依法领取该地块的国有土地使用证后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权与房屋占用范围内的土地使用权应当同时转让，即房地一体的基本原则，该40家住户应当予以搬迁，经原、被告和住户协商，三方达成搬迁协议，40家住户在2002年3月1 日前搬出，将整幢房屋交给被告ee房产公司，被告ee房产公司向每户支付10万元的补偿费。该协议如约履行完毕，被告ee房产公司共计支付400万元拆迁补偿费，并于2002年3月将该幢房屋拆除后用于房地产开发。对于该400万元拆迁费的承担，因为在原、被告订立的股权转让补充协议当中已经扣减过140 万元，在原、被告与另外三家单位订立的五方协议当中又约定由被告xx投资公司承担60万元，即原告xx投资公司共承担了200万元，故被告ee房产公司受让该幢房屋及占用范围内的土地使用权所支付的转让价款为200万元，高于股权转让协议当中所约定的转让价款，系原、被告在协议履行当中所作出的部分变更，符合《合同法》第七十七条关于当事人协商一致，可以变更合同的规定。由此可见，原告所称该住宅楼的土地及房产没有包括在原、被告双方的资产转让范围之内，被告ee房产公司没有取得该幢住宅楼土地和房产所有权以及被告ee房产公司拆除该幢房屋是对原告财产权侵害的主张，与原、被告双方订立股权转让协议及补充协议的内容、实际履行协议的情况以及被告ee房产公司领取受让土地使用权证的事实相悖，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：

本案案件受理费15768元，由原告云南xx投资有限公司负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年;双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

引用法条