房地产企业借款费用如何审核思维导图

借款的，我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款，我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。

非金融机构借款未签合同时，根据《中华人民共和国合同法》关于“书面合同”的规定，未签合同可视为无合同，而在借款性质上即可视为无偿。所以在未签合同的情况下，企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整，低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%，超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况，凡是预提而未实际支付的部分，一律应予以调整。

房地产开发企业借款费用的特殊之处在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行分配。一般情况下，税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中中产生了诸多的调整变化。

涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除，最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准，具体的情况包括：

3.企业同时开发多个项目的，利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间，还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中，应该掌握以下原则：

前一项目已经完工但后一项目尚未开工的，前一项目按照完工时间确认为成本;前一项目完工至后一项目开工时间的期间内，发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。

前一项目的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时，发生的借款费用分别计入各自的成本。