商品房预售合同审查要点思维导图

审查商品房预售合同时，不仅要看合同名称，而是要从合同内容判断是买卖合同还是预约合同。合同的性质不同，其法律后果也是不一样的，所以一定要把好关定准性。

审查商品房预售合同，重点要审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，起诉前没有取得预售许可证的，预售合同只能归于无效。未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商一房二卖的风险。所以，购房人要审查开发商是否有预售许可证，不仅如此，还要审查所购房屋是否在预售范围，防止开发商利用前期或首期建成房屋的预售许可证欺骗消费者。明知出卖人无预售许可证而签约购房，不属于出卖人故意隐瞒情形，故预售合同无效购房人也不能要求双倍赔偿。

如果开发商许诺其土地使用权限比其他楼盘的年限长，购房人不能轻信开发商的许诺或宣传，购房人应当到土地管理部门查询，尽量不要相信开发商提供的证书原件、复印件。

土地使用权性质有划拨地和出让地之分，由于划拨地开发房地产受到严格限制，故审查合同是，即使合同约定土地使用权性质是出让地，买受人仍然要审查预售手续的合法性，并且还要明确约定土地使用权性质名不副实的违约责任。另外，购房合同上如果对土地使用权性质注明系划拨，应当对划拨变更为出让所缴纳的出让金由谁负责作出明确约定，以免产生争议。

审查商品房预售合同，一定要注意审查双方关于交房通知的约定要周密完善。买卖双方应保证在合同中记载的通讯地址和联系方式均为真实有效，任何根据合同发出的文件应该是书面文件，并且采取挂号信、特快专递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址和联系方式应当在变更后及时书面通知对方，否则承担不利法律后果，比如购房者变更联系方式而未通知出卖人，不能追究开发商逾期交房违约责任，而且在此情况下，开发商如果一房二卖的话，也难以实现双倍返还预付款的法律效果。所以大家在审查合同时候，一定要注意看看有没有关于送达的规定，在实践中很多房屋买卖纠纷就是由于送达规定不明确造成的，比如买房人没有接到交房通知，由此导致的逾期交付应该由谁承担责任？

未经竣工验收或者验收不合格的商品房不得交付使用。认定房屋质量合格的标准应该以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如果未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件，购买人有权拒绝接受，由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。合同约定的交房日期如果房屋不符合交付条件的，购房人完全可以拒绝接受。实际的交付房屋日期应当以竣工验收为前提的。无《竣工验收备案表》无法办理产权证，而且发生质量问题后难以向开发商追责，许多买房人不知道该规定，往往在尚未竣工验收合格就入住了，事后发现质量问题往往陷入不利境地。

实践中，开发商为了吸引人们购买其开发的楼盘，往往承诺赠送车库、阁楼、阳台等内容，但是由于缺乏明确规定，也容易引发一些纠纷。所以这就要我们审查合同时，一定要在合同中明确赠送的该面积或空间属于所有权还是使用权，是专有使用权还是共有使用权。另外，对赠送面积、建筑面积、折合单价、总价等在合同中明确规定，以免造成事后的价款纠纷，同时对赠送空间不如阁楼空间位置要予以明确。

售后包租协议在司法实践中存在两种截然相反的裁判思路，一种思路认为该协议以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，进而协议应属无效；一种思路是认为该协议违反的是规章而非法律行政法规的效力性强制规定，因而有效。一般讲，当售后包租带有普遍性，涉嫌非法集资，扰乱金融秩序时，法院应当确认其无效，但是如果实践中对于单独的一宗商品房买卖，认定售后包租行为也系违法就显得太过武断。但是，如何准确界定售后包租行为的合法性界限模糊，一旦发生争议，法院处理结果不确定性很大。所以，审查合同时一定要对当事人讲清楚风险，让其一定要充分意识到其风险，是不是有必要非得采取这种争议的交易模式，然而由其自主决策。

第一，出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。