业委会状告物业公司讨回331万思维导图

“我们业委会成员大部分是机关事业单位的干部，他们对法律政策非常敏感。”业委会主任常本靖回忆说，2007年10月1日起刚实施的《中华人民共和国物权法》第七十二条明确规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。”

在业委会看来，这就意味着，业主们对小区内收取的停车费、场地租赁费、会所收入等共有部分的物业管理收入都有份分配处置。“我们向物业公司提出，对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混收混用。在保证物业公司运作成本的前提下，我们再加8%的利润给物业公司。但经过半年多的协商，双方都没有谈拢。于是业委会根据业主大会的自治决议，决定炒了物业公司。”

小区业委会

春江花园小区

诉状：业委会讨要645万

由于数额相差悬殊，双方无法协商一致，业委会遂诉至无锡市锡山区法院，要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元（差额部分5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417万余元，两项合计645万余元。

被告：前期收益业委会没份

在业委会成立之前，小区共有部分收益该由谁作主？这成为双方在法庭上争议的最大焦点。被告物业公司代理律师认为，当小区业主的入住率不到50%时，无法成立业委会，这时开发商是大业主，有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商，而并非业委会，因此，业委会不具备诉讼主体资格，也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。

被告方律师还提出，退一步说，业委会即使具有诉讼主体资格，其诉讼请求也已经超过2年的诉讼时效期间，也就丧失了胜诉权。此外，部分业主还欠缴131万元的物业管理费，这些欠费应当从移交的款项中扣除。

法院：物业、业委会三七开

由于法律法规对这类“历史遗留问题”没有明确的规定，锡山区法院是否会支持业委会的诉讼请求？

法院认为，2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现，因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

至于诉讼时效，法院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后，其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算，故业委会的诉讼主张并未超过诉讼时效期间。此外，对物业公司提出对部分业主结欠的物业管理费进行抵销。法院认为，诉讼的双方当事人为业委会和物业公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司主张行使抵销权没有得到支持。

判决：物业仍应返还331万

最终，法院一审判决，物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元及2005年至2007年间小区共有部分收益的70%共289万余元返还给业委会，合计517万余元。此前物业公司已经支付了185万余元，仍应返还给业委会331万余元。

本案审判长杨琦东表示，相关法律对小区共有部分收益如何确定和分配只作了原则性规定，事实上，在案件审理中，合议庭法官们也曾有过不同意见，有的认为物业公司相对业主处于强势，收益应当二八开，甚至认为收益应全部归业主。但最终，本着公平原则，平衡物业与业主双方的利益，作出了上述判决。

一审宣判后，原被告双方均没有提出上诉。

[1]《中华人民共和国物权法》 第七十二条