商品房成本为何“屡调屡败”思维导图

首先，哪些数据可以公开准确的得到？当前，只有土地拍卖的成交价格和商品房最终销售的价格是公开的，其他数据均无法通过公开渠道获取。在销售价格中，往往也仅限于某次推盘的均价，但是有些楼盘不公开均价，即使公开了某次推盘的均价，也很难计算整个楼盘的均价，除了住宅价格，很多楼盘还存在商业、办公用房、车库的收入，甚至酒店、自营持有物业等，很难把成本收入算清楚。因此，最透明、最准确的数据实际只有地价数据。当然，地价数据也仅局限于公开出让的净地，毛地出让的地块因拆迁费用的不透明，准确的地价数据也是无法获取的。

其次，最准确的数据在哪里？肯定在企业的帐本里。

第三，谁能掌握准确的数据？除了企业自己，首当其冲的肯定是税务部门。不对企业的收入和成本了解清楚，如何征税？尤其是企业所得税。税务部门对企业收入和成本的核查是看着帐本的，是详细和严厉的，最终对成本和利润的确认也是严肃和认真的。审核商品房价格的地区的物价部门，按理来说也应该准确掌握成本和利润，不然如何按利润率来核定房价，但是物价部门对成本、利润的确认显然是粗线条的，而且是不严肃的，否则那些最终核出的价格也不会都成了笑话。除此之外的其他部门，都没有权利获取企业的成本和利润数据，普遍能用的调研方法就是制表让企业填报，在无法核查的情况下，在企业保护自身商业机密的机制下，可想而知企业填报的数据有多大的真实性和准确性。逐一排序，税务部门掌握的数据最接近真相，物价部门次之，至于其他部门，就不要去凑热闹了，拿着别人随意填报的数据去进行所谓探询真相的调研，并煞有其事的进行统计分析，说出来也不怕自己笑话。

第四，掌握数据的税务和价格部门能否公开具体企业的数据？《中华人民共和国价格法》第三十六条规定：“政府部门价格工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他目的，不得泄露当事人的商业秘密”。由此，具体某个企业或具体某个楼盘的成本数据在法律上界定为商业秘密，因工作需要，依法掌握这些商业秘密的政府部门不得泄露，否则属于违法行为。公开某个具体企业和楼盘的数据不可以，公开平均的行不行，这不属于商业秘密，不在法律的禁止范围之内，按理来说可行。

第六，房地产成本数据有必要调研吗？当前，只要是招拍挂取得的土地，地价成本基本是透明的。至于其他成本，相似的产品类型基本也存在大致的成本支出标准，只是由于定位和标准的不同而有所不同，根据其肉眼可见的建材、部品、设备、园林等，大致也能在变化范围内做出个基本判断。土地成本、前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费和期间费用等九大类成本的单项成本大致都可以估算，不同类型项目的总成本也大致可以估算，可以说，相对于其他商品而言，房地产项目的成本是最容易估算的，也可以说是最透明的。现在的问题是，在知道行业大致成本的基础上，大家一股脑的非要想去弄清楚具体项目的具体成本，知道成本是5000元/平米左右还不够，非要试图去弄清楚到底是4900元/平米还是5100元/平米，有没有这个必要？结果，既没有渠道得到准确的数据，估算来估算去，得到的误差反而更大。例如，某部门或研究机构调研出某市的开发成本平均为6000元/平米，但是我们通过公开数据和估算可以知道A项目大致为5000元/平米，B项目大致为6000元/平米，C项目大致为8000元/平米，那我们在判断具体的A、B、C项目的时候，是相信自己估算的数据呢，还是认为7000元/平米的数据更准确？