信贷门槛过高 楼市投资客住转商困难重重思维导图

昨日，来自北京市房地产交易管理网的统计显示，从4月中旬“新国十条”出台至今，北京二手房市场成交量跌幅在50%左右，成交价跌幅在10%左右。

与此同时，来自伟业我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

一项最新调查显示，新政出台后，最具投资价值的物业形态中，住宅仅占10.2%，66.9%的被调查者认为商业地产(商铺/写字楼)已成为最具投资价值的物业。“近几年，商铺和写字楼市场基本与中国经济同步发展。商业地产市场受政策影响一直很小，既没有得到鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。”SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹如是说。

尽管预热较多，但投资者“住转商”并非一帆风顺。

“很多人认为炒住宅的资金一部分会流入商业地产领域，尤其是写字楼市场。虽然目前商业地产市场机会确实不错，但投资也是有门槛的。”伟业我爱我家企划副总裁胡景晖告诉记者，由于贷款门槛偏高、金融优惠少，目前商用物业对投资者自有资金的要求比较高。据了解，目前申请商业地产贷款首付为五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样高的门槛，打消了不少中小投资者投资商业地产的热情。

此外，商用物业的投资以大户型商铺写字楼为主，小面积商业地产较少。据统计，目前CBD区域在售的写字楼面积动辄几百平方米，甚至上千平方米。“虽然目前商业地产均价偏低，但是大面积、高总价把大批中小投资客挡在大门外。”在21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔看来，尽管调控政策给商业地产带来了前所未有的机遇，但由于体量过大、占用资金过多，且租金收益低、日常维护成本高，许多初级投资者对商业地产只能是“可望不可及”。

蔡宇翔告诉记者，与住宅地产投资可以单凭升值忽略租金收益不同，商业地产升值速度较稳。商业地产投资收益来源主要为出租，但由于目前实体经济仍然处于恢复期，大量商铺写字楼处于待租状态；已出租的租金收益率也明显偏低。此外，商业地产的物业管理、水电等费用也大大高于住宅。这些因素使投资商业地产后的维护成本相当高，也使不少投资客望而却步。

这一点在上述调查中也有所体现，由于出租收益较低，有40.3%的被调查者选择了观望而不会立即出手购买；近40%的被调查者表示，遇到合适的会选择出手；表示不会选择投资商业地产的占比超过了20%。

“要想真正平抑房价，就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量资金开辟新的投资渠道。”在胡景晖看来，要想把大量的民间资本从住宅投资顺畅地导向商业地产，就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策，加快出台面向个人的REITS等相关政策，并推出更多中小户型商业地产。