信贷趋紧 众房企海外筹金御寒思维导图

年内两次海外融资

对此，标普给出了下调评级的理由：2010年下半年碧桂园预售收入将大幅放缓；公司大幅降价；且若碧桂园的预售收入大幅低于300亿元人民币，则会触发上述导致评级下调的信用比率条件。

“这次发债的资金基本上是全部用于回购。”碧桂园相关负责人告诉时代周报记者，尽管公告称，所得款用于回购2013年到期的可换股债券，以及余额用于地产项目（包括建筑费及土地款），但回购过后，所剩资金很少。

从2009年碧桂园的年报来看，去年年底该公司可动用现金约64亿元，对此，该负责人也表示，由于公司现金流比较充裕，所以发债的主要目的还是用于回购可换股债券。

事实上，此次融资已不是碧桂园2010年的第一次融资举动，今年4月16日，碧桂园发布海外融资公告，以票据方式募集资金5.5亿美元，期限为七年。其中1.275亿美元用于回购未赎回的本金总额，除43.14亿元人民币可换股债券，其余部分将用于碧桂园现在及新增物业费用的项目。

然而与此次不同的是，碧桂园4月融资交易获得亚洲、美国及欧洲投资者七倍多的认购，发行的优先票据利息高达11.25%，交易认购额达41亿美元。

此次标普下调评级中所给出的300亿元预售收入目标，恰好是碧桂园2010年全年销售预算，标普对其评级下调，也使市场疑惑更甚：碧桂园频繁融资为哪般？

“国内房地产的资产负载率都偏高，现在开发企业普遍资金比较紧张，现在许多房地产企业都没有完成上半年的计划，碧桂园也没有完成，目前碧桂园的两次融资证明它本身资金链的不足。”广州市同创卓越房地产投资顾问赵卓文如此解释。

纵观碧桂园上半年数据，碧桂园销售额实际不断下滑；2月销售额约18亿元，环比1月22亿元有所回落；5月销售额约22亿元，较上月下跌26%；6月，碧桂园实现销售额15亿元，环比下降近30%。

同时，碧桂园2010年项目开工面积达1400万平方米，其中新开工面积为660万平方米，截至5月底，碧桂园已竣工未销售的面积，以及已取得施工证的总建筑面积中已达到465万平方米。

对于碧桂园下半年的销售压力，赵卓文表示：“年底是用钱的高峰期，开发商若没有足够的现金是不够过春节的，今年的销售也不容太乐观。融资只因冬天来了，先买好棉袄，准备过冬。”

碧桂园相关负责人表示，今年上半年销售业绩主要来自广东省内，而下半年预计会有更多的新产品上市，东莞、佛山、江门等珠三角区域仍是重点，而且今年在广东还会有新研发的别墅产品上市。除了广东省内，他表示，天津碧桂园的五星级标准酒店已经开始动工。

海外融资潮

上半年，碧桂园在土地市场上也比较谨慎，而对于下半年的拿地策略，该负责人说，在广东省外进行规模化地域性拓展的基础上，将以广东省为核心进行战略布局，在广东省基础较好的二、三线城市物色优质发展项目。

此外，对外界关注的楼盘价格，该负责人则显得比较谨慎。他表示，会根据政策、市场以及项目实际情况来制定，但对是否降价的问题不予置评。

实际上，就在上半年的几个月里，国内房企密集的发债与融资计划让人透不过气来。

到了6月份，奥园从南洋商业银行及中国银行澳门分行获得5亿元的定期贷款融资。而后，恒基兆业宣布其与18家国际及本地银行签订一项132.5亿元的5年期循环贷款。

这些已经“出海”的内地房企掀起海外融资热潮的同时，在内地上市的近40家房企也在焦急等待着国土部对其再融资申请的批复，包括龙头万科。而根据此前上市房企披露的信息，这支队伍的再融资计划，预计总额为730亿元人民币。

一边是房企急迫的融资，一边却是信贷收紧。据央行日前公布的信贷数据显示，目前我国上半年新增贷款额已达4.63万亿元，已完成全年目标8万亿中的61.7%。而按照我国发放贷款季度大多为3∶3∶2∶2的划分比例，下半年新增贷款发放将会更为严格。这对于将压力集中于下半年的地产商来说，并不是一个好消息。

万科董秘谭华杰曾经说过“在市场面前，企业是卑微的”。国内市场上一向最不缺钱的地产界，却被今年地产局势所迫，不得不为顺利“过冬”而提前做好准备。

重压下的房企

当2009年房地产的火热浪潮还未散去之时，“国十一条”轰然推出；“国十九条”紧随其后，不间断的严厉政策仍在不断抛出：各地暂停出让住房用地，78家央企被勒令退出地产行业；二套房贷严厉政策出台；暂停第三套房贷……

同时，另一组数据却显示：2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.85亿平方米，同比增长35.6%，比上季度加快5.6个百分点。房地产开发投资，新开工面积快速增长。

两组数据，看似有些矛盾：缺钱但置地，钱从哪来？

国内政策的一再收紧，使得2010年上半年国内各大地产商多数未完成半年计划。原本血液充足的地产界慢慢变得有些行动不便。如何在困局中找寻出路，也成为了今年下半年各大地产龙头的当务之急。

据数据显示：绿城中国2010年销售目标为670亿元，而上半年实现金额219亿元，仅完成全年计划的33%；富力地产上半年销售收入约为125.16亿元，仅完成全年目标300亿元的42%，此外，龙湖、金地等国内地产龙头均未完成半年计划。

而在国内龙头房企中，仅有恒大完成了半年计划：2010年1-7月，恒大累计实现合约销售额260.6亿元，完成全年合约销售400亿元目标的65.2%。

自国务院颁布“4·15”新政后的百余天，受制于对房地产的重拳出击，国内房企销售及回款压力激增。而二套房贷、加大保障性住房建设力度等措施也使得房地产市场再次进入观望阶段。销售额的下跌则令地产商惴惴不安。

新政发布的4月，国内共有7只房股宣布在香港发行优先票据，恒大、碧桂园、雅居乐纷纷率先出击。7月，银监局发出通知，要求全面暂停银信合作业务。此举直接导致房企在贷款上再度陷入困境，融资渠道进一步锁紧。

招商地产6月发布公告，撤销其定向增发方案，随后世茂股份宣布撤销约17亿元的增发投资。7月，华业地产发布公告，由于受经济环境和政策变化影响，公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。

面对国内贷款渠道一缩再缩的局面，各大地产商只能纷纷借道海外，寻求海外“输血”。目前，金地、龙湖、世茂、远洋、保利等国内地产龙头相继推出海外融资计划。在国内市场已有些走投无路的情况下，在还未“限外”的条件下，海外融资成为地产商避过寒冬的最佳选择。

“现在没有一家房地产公司能够控制自己的命运，融资的企业只是在为下半年做好准备，现在是看谁能熬得住，谁能熬得住等到下一波，谁就赢。”赵卓文说。