陈丹阳：如何通过地产基金与国际融资接轨思维导图

陈丹阳：我是唯一代表开发商或者发展商在这里发言的，这次来参加峰会，早上听了基金的专家后，我感觉更加的困惑，在发言之前，我首先用短暂的时间介绍一下我们开发的一个商业项目。我们是在安徽蚌埠，属于中国的三、四级城市，开发一个不属于购物中心的项目，是一个综合性的项目，对于蚌埠市政府来讲是未来的城市中心项目，蚌埠的城市中心是寄托于我们的项目。

为了这个项目，蚌埠市政府投资了四亿元，建设了一个非常漂亮的广场，去年已经投入使用了，在广场的周边，给了我们550亩没有动迁的项目，从政府的意图来讲，让我们开发一个综合性的房产，其中包括了25万平方米的商业，也包括了20万平方米的高级公寓及5万平方米的写字楼。这个项目我们是在三年前拿的，请了香港的仲量联行作了市场的策划和调查，通过美国的斯密斯公司进行了策划，还委托了新加坡公司进行整个项目的建筑和景观的设计，项目到目前，我们认为做得非常困惑，因为这个项目形成的总值将近20亿元，从目前来讲，已经投入了3亿元。

我们感到困惑的就是资本，对于商业项目来讲，我们发觉有几个问题，一个是从原来纯粹的开发商经过三年就变化了商业的运营和管理公司，从商业的开发到商业的招商，到以后的商业运营和管理，对蚌埠来讲，对上海和北京是截然不同的，这一类的商业，做下去就感觉商业地产不可能运用我们原来开发的思路，我们用一种销售支持我们的现金流，最终持有物业。

今年的宏观调控更加剧了这种趋势，我也非常认同万达的观点，我们从哪里获得资金，完全是靠开发商获得资金是不可能的，我们以前接受了基金，也跟国内的商业银行谈过，他们认为，第一，你的城市是位于中国的三类城市，尽管是80多万的城市人口，每年的社会零售总额是130亿元，人均可支配的额度是7000元左右。整个蚌埠的商业地产总面积在60万平方米，总的来讲，应该是一个不错的三、四类城市，相对来讲地价具有很好的投资机会。返过来我们是三、四类城市，银行和基金都不会关注，他们都会说项目很好，但不再我们的实现范围内。这对于我们来讲就存在很大的问题，从我们的商业运作来讲，他们感觉，你的业态正在开发，而且在明年年底投入使用，我们现在和家乐福即将签约，他和我们签了二十年的合同，从我们的租金回报来讲，可以达到10%—12%的回报，家乐福的租金在整个物业中来讲是最低的。现在很多的银行都讲你的问题是正在建设，我们找的是稳定的商业业态，这对于我们来讲又是一个困惑，这次来参加也是非常感谢组委会给我机会，我们处于三、四类的开发商，我们在资本的运作方面，应该作如何的调整，也是抱着学习的机会。我们在蚌埠已经三年了。虽然北京、上海是一级城市，但是我们有自己的优势，三年内蚌埠的GDP增长都是在16%。如果随着GDP16%的增长，商业面积会以什么样的比例递增，因为基础越低就意味着发展空间越大。从蚌埠来讲，是三、四类城市，三年前我们是以低廉的价格拿到了蚌埠最好的项目，蚌埠所有的消费者都知道我们的项目，并且知道我们的项目不论是住宅还是商业都是最具潜力的项目，这一块对我们来说，投入资本很低，20亿元的项目我们只要花费几亿元就可以完成，这20万的商业项目，目前家乐福每年的租金回报是一亿元，我们给家乐福的租金是0.8元/平方米，但是蚌埠的平均租金15元/平方米，所以我认为蚌埠的前景是很好的，大家应该关注的是资金的回报率，而不应该注重地域。

我们现在从这个项目来讲，是非常具有潜力的投资意向的，但是对于整个的资本运作来讲，我们是很困惑的。我们用销售支撑现金流，逐渐演变为不卖了。如果能有资本进来，不管是融资还是合作，最好不要卖，因为卖了就会有很大的后遗症，也会影响项目的运作。如果不卖我们的资本从哪里来?所以非常感谢组委会给了我们短短的发言机会。如果有基金对我们的项目有意向或者指导我们的机会，让我们在这个过程中得到启发和学习的机会。今天下午我们也会参加基金的见面会，希望在座的各位专家和各位基金的朋友能够给我们一点指点，谢谢!

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