上海银监局释疑地产信托融资思维导图

上海银监局在《通知》中表示，根据非现场监测掌握的情况，辖内各信托公司房地产信托业务规模逐渐增大，部分信托公司融资性房地产信托业务占公司全部信托业务的比重较高。

《通知》直言，在当前房地产市场波动较大、房地产行业短期内仍存在一定不确定性的情况下，房地产信托业务可能面临新的风险。

但上海银监局12月25日在答复本报记者的采访函中指出，目前信托公司向房地产行业融资的条件与商业银行对房地产行业的贷款条件基本一致，不存在所谓的不符合条件的房地产企业绕道信托融资的说法。

银信合作成房地产信托主流

天量信贷并未挤压信托的发展空间。

截至2009年9月末，上海辖区内7家信托公司管理信托资产规模达2300多亿元，比去年底增长了50%以上，其中房地产融资信托业务200多亿元，与去年底基本持平。

前述数据表明，虽然辖内信托公司管理的信托资产规模显著增加，但房地产信托业务未成为辖内信托公司2009年度的主要业务增长点。在房地产信托业务中，属银信合作的项目余额为130亿元左右，占全部房地产信托业务余额的60%左右，表明银信合作仍是辖内信托公司开展房地产信托业务的一种重要途径。

上海银监局表示，截至9月末，辖内信托公司开展的房地产信托融资余额与全市中外资银行同期的2600亿元左右的房地产开发贷款相比，整个房地产信托业务规模十分有限。同期，上海中外资银行房地产开发贷款增量为417亿元。

上海银监局表示，银监会规定信托公司开展房地产信托业务与商业银行发放房地产开发贷款的条件要相一致，下发上述《通知》目的是为了进一步向辖内各信托公司提示相关业务风险，要求各信托公司密切关注国家宏观经济政策的变化，审慎开展房地产信托业务，防止业务过快扩张;做好房地产信托业务的合规管理和风险控制工作，对房地产信托资金的运用要加强监控，防止房地产商利用信托平台盲目融资，违规挪用房地产信托资金。

理性分析信贷“出表”

房地产信托业务中是否存在无本取贷、高杠杆融资等异化情形，备受各方关注。

上海银监局表示，目前信托公司向房地产行业融资的条件与商业银行对房地产行业的贷款条件基本一致，不存在所谓的不符合条件的房地产企业绕道信托融资的说法。

同时，从辖内商业银行商业性房地产贷款与房地产融资信托业务规模看，房地产融资信托也仅是房地产企业融资的补充，客观上不存在由于大部分房地产企业无法融资而由辖内商业银行发售理财产品并通过信托公司平台来满足其融资需求的情况。

此前，本报记者注意到，一些商业银行为减少对资本的消耗，纷纷通过信托公司平台，将表内信贷资产转化为表外的理财产品(简称“出表”)，或者发售理财产品，所募集资金通过信托贷款方式满足企业融资需求，其中也包括房地产开发企业。

对此，上海银监局对本报表示，更应当理性分析，而不应当简单地仅从会计角度去看待这种现象，因为从法律关系上而言，商业银行的理财资金不同于其贷款的运用，简单说，贷款的风险由商业银行承担，而理财产品的风险要求买者自担，所以，商业银行理财业务本身不带来对资本的消耗。

该局表示，也正是这个原因，去年底以来，银监会先后下发了《银行与信托公司业务合作指引》、《关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理的通知》、《关于进一步加强银信合作理财业务管理的通知》等规定，对商业银行个人理财业务及银信合作提出了各项监管要求。

其中，最主要体现的原则是向合适的投资者募集资金，并充分地披露信息，如果商业银行都严格按照这些原则合规地开展个人理财业务，那么投资者就能够在承担理财产品的风险的前提下获得更多的收益，商业银行也通过合适的渠道来减少对资本的消耗，这样来看，表内表外的问题会得到更正确的理解。