城镇房屋租赁法律风险防范指南思维导图

在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。

本文拟就房屋租赁过程中产生的法律风险予以粗浅讨论。

一 、房屋租赁所涉及的法律

1、1999年颁布实施的《中华人民共和国合同法》租赁合同分则。

2、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

3、未经出租人同意的转租合同(承租人与次承租人)无效。租赁合同(出租人与承租人)仍然有效，但承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除租赁合同。

4、经出租人同意承租人转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。

1、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。

3、租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效(租金等条款)，但租赁期限为不定期。

1、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。

2、承租人延付获拒付租金，出租人起诉的诉讼时效只有一年。

1、没有约定租赁期限或约定不明的。

2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。

3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不知福的，出租人可以解除租赁合同。

4、承租人未经出租人同意而擅自转租的。

5、不定期租赁合同中。

1、承租人擅自进行装饰装修所产生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

2、承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则;

1、承租人经出租人同意转租的，转租合法有效。

2、承租人未经出租人同意而擅自转租的，转租合同无效。出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。

3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

1、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

1、出租人出卖租赁房屋时，应当通知承租人。

2、出租人出卖租赁房屋时，未在合理期限内通知承租人，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

3、承租人以出租人没有履行通知义务为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

1、个体工商户本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，也不能作为诉讼主体。

2、承租人租赁房屋用于以个体工商户从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

引用法条