浅议《房屋租赁证》的法律效力思维导图

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金并到期归还房屋的行为。其特点：

房屋租赁合同是要式民事法律行为，所以房屋租赁行为是一种契约行为，契约是人民法院审理房屋租赁纠纷案件、事实、分清责任，最终作出裁决的重要依据。

(2)房屋租赁是双务有偿合同。根据《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁中的出租人有义务根据合同的约定，将房屋交付承租人使用，并负有修缮的义务，同时亨有向承租人收取约定租金的权利;承租人有权请求出租人提供房屋给己使用的权利，同时必须向出租人支付约定租金，维护房屋的义务。由此可见，房屋租赁是双务有偿合同。

(3)房屋租赁所有权的保留性。房屋租赁中出租人将自己所有的房屋在一定期限内给承租人使用，承租人在租赁期间内对所承租的房屋享有占有、使用及有限收益权。租赁期间，所有权与使用权暂时分离，所有权的权属未发生变更，但在租赁期间内，承租人无权处分房屋的所有权，所有权人要处分房屋所有权，在同等条件下，承租人享有优先购买权。房屋租赁中房屋所有权的不转移性，称之为所有权的保留性。

(4)有限的收益权。《办法》第二十条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。从以上的规定得出：承租人在征得出租人书面同意后，可能将所承租的房屋转租给他人，并可以从中获得收益。而这种收益，其一，受出租人是否同意转租所限。其二，这种从转租中获得收益的数额是有限的。

(5)房屋租赁标的物的特定性。房屋租赁中的标的物房屋是特定物，房屋租赁不仅标的物房屋是特定的，最主要的是指房屋作为不动产物权，具有不动产所有权的性质，这是房屋租凭不同于其他租赁的主要区别。另外，承租人在合同终止后，必须将房屋完好无损的归还出租人，出租人与承租人约定的租赁期间亦具有特定性。

(1)登记备案并非法律意义上的登记制度。登记制度是指权利人申请或登记机关依职权、依照法定程序，对标的物种类以及取得、终止、变更等情形记载于政府特定登记薄的行为。这种登记制度，即公示。一经公示就具有法律上的绝对性、排他性、对世性，其目的是向社会公示，对抗第三人。1997年建设部发布《城市房屋权属登记管埋办法》。该《办法》主要是指不产物权---房屋所有权的登记。《房地产法》第五十三条规定："房屋租赁应向房地产管理部门登记备案，这种登记备案不同于房屋所有权的登记。根据房屋租赁的特点，权利人与义务人之间是一种契约关系，房屋租赁具有其标的物的特定性、时间的特定性、并不改变所有权的性质。登记各案只不过是形式上的要求，并不具有法律意义上的登记制度。登记备案不能归结于登记制度，不具有法律登记制度的效力。

(2)登记备案不符合法律的规范要求。《办法》第二十三条规定：不按期申报领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可以处以罚款。因此，不能以《办法》第十七条的规定：《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，而推断没有登记备案，领取该证的租赁合同是无效合同的结论。既然允许补办手续，就说明这种合同属于效力有缺陷，但可以补正的情况。从以上的分析不难看出：《房屋租赁证》颁发具有其不确定性、可选性，而作为一种法律规范，应当具有其确定性、排他性、

(3)《房屋租赁证》的颁发是一种行政行为。《办法》第十七条规定：利用房屋从事生产、经营活动，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证，租用房屋用于居住，《房屋租赁证》可以作为公安部门办埋户口登记的凭证之一。根掘上述规定，《房屋租赁证》所起的只不过是一种证明作用，这种证明是行政管理的手段和职能，并非是租赁行为合法有效的凭证。根掘承租人就房屋的用途、性质，用于生产、经营活动的房屋，《房屋租赁证》作为申领有关证件的凭证和经营活动的凭证。例如，申请领取工商营业执照，《房屋租赁证》起场所、地址的证明作用。

用于居住的房屋，《房屋租赁证》起办理户口的证明。这种登记备案，以行政管理为目的、以证明为形式，并非对出租人和承租人的权利义务关系、契约的履行加以限制和否认。另外，《办法》第三十三条规定：违反本法有下列行为之一，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚，并处以罚款。这种行为处罚及罚款，更进一步证明了《房屋租赁证》的颁发是一种行政行为。作为房屋主管的最高机关---建设部颁发的《办法》作为部门行政规章具有其本位性、局限性、单一性、不严。

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五十三条