关于新建无证房屋能否转让的问题思维导图

审判?

法院经审理认为，原告曾某与被告王某之间的房屋转让是在平等、自愿的基础上达成口头协议，后又变更补充了协议内容，约定了被告王某办理土地使用权转让手续的期限，在此基础上被告写给原告一张欠条，该欠条实为附解除条件的权利义务关系，后被告在约定期限内办理了土地使用权转让手续，双方据欠条形成的债权债务也随之解除。自原、被告在口头订立房屋转让协议之始，双方均着手在履行协议内容，特别是原告主动给付被告购房款、出租房屋等，表明其已实际行使了对该房的占用使用权。由此可以认定双方的房屋转让协议已成立且大部分履行，原告反悔没有法律依据。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。

评析?

我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条文把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列。然而，这项禁止性的法律规定却不能适用本案当事人之间的房屋转让纠纷，主要理由如下：

但是，在房屋转让中，却不能因为不具有房产证而限制其交易，房产未进行最初登记和过户登记，只是产生房屋所有权不转移的效力，但双方的转让合同仍可成立和生效，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它不仅在双方当事人间产生债权债务关系，而且可以引发物权关系变动的法律事实，因而双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。就本案而言，房屋转让双方在履行或享有合同产生的债权债务时，必须以自己的行为促使房屋产权的变更，这样就可以体现合同是物权变动的原因。

其次，从订立合同的自愿、诚实信用原则来看，本案涉及所转让的房屋为出让方新建，虽然尚未进行权属登记，但是，房屋作为一项标的物，出让方应享有所有权，即其独立性地支配处分其所有的房屋的权利，其中包括转让给他人。另外，自始至终没有其他人主张权属。再说，出让方提供给受让方的建房手续符合办证条件，说明所转让的房屋并非违规建筑。因此，出让方并未在房产权属问题上隐瞒事实欺骗受让方，不存在缔约过失，受让方也不会因为房屋没有办理权属证书而受到损失，因此，出让方订立合同没有缔约过失责任，受让方的悔约没有法律依据。

再次，从《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的目的来看，这是为加强对房地产交易管理的需要，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋进行交易，从而保障交易安全。如果对符合规定的建房、权属明确的房屋仅以未办证为由限制其交易，不仅不利于房地产业的发展，而且也会对自愿和诚实信用的合同原则造成阻碍和遏制，当事人的随意悔约也同样危及着交易安全，显然这不是这部法律的立法目的。

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条