预告登记逼停“一房两卖”思维导图

《物权法》中规定的预告登记制度使买房人掌握了维护自身合法权利的主动权。

“一房两卖”是过去开发商和二手房主为提高自己的获利空间，而不惜损害买房人利益的惯用手段，法律(司法解释除外)上也因为没有条款限制而束手无策。而《物权法》实施之后，“一房两卖”将因为预告登记的明确规定被亮红灯。

■现实案例

两个月前，李先生趁着房价上涨之机将单位分配的福利住房以54万的价格通过中介公司卖给王女士，但未办理房产过户手续，由中介公司收取了王女士的定金2万元。没想到时隔两个月，房价又上涨了两成，有人愿意出价65万购买李先生的房子。李先生于是将房子卖给了出价65万的第三人，并办理了过户手续。王女士遂以李先生违约为由，起诉到法院。

■法官解案

《物权法》实施之前，法院认为李先生和王女士签订的买卖合同有效，李先生没有交房构成违约，但是因为李先生已经将房屋卖给了第三人且已经办理了过户手续，其和王女士的买卖合同已经无法继续履行，所以法院只能判决李先生返还王女士定金2万元，并支付违约金2万元。李先生钻“一房两卖”的空子多赚了9万元，而善意买房的王女士最终只获赔了2万元的违约金。

《物权法》实施之后，买房人可以按照《物权法》的规定，在签订购房合同之后，按照约定向房屋土地管理部门申请预告登记，预告登记之后，卖房人如果再想将房屋出售给他人，必须经预告登记人许可，否则不发生物权效力。

过去法院受理过大量因为“一房两卖”引起的纠纷，特别是房价上涨之后。由于法律(司法解释除外)上对“一房两卖”没有禁止性规定，卖房人除去支付一定的违约金还有巨大的利益可图，由此引发的矛盾越来越突出。《物权法》中规定的预告登记制度，可以说使买房人掌握了维护自身合法权利的主动权。

值得注意的是，预告登记的有效期为三个月。办理预告登记之后，应当及时办理不动产登记。否则，自债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请产权登记的，预告登记将失效。

引用法条