在同等条件下优先购买权思维导图

“优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利”。优先购买权具有以下特征：1、法定性。优先购买权是依据法律的规定而产生的。“由于优先购买权给予了优先购买权人购买机会的优惠，剥夺了非优先购买权人的购买机会，限制了财产出卖人选择购买人的权利，因此，这种权利非有法定不可”;2、对抗性。优先购买权有对抗第三人的效力，即具有一定的物权效力，这是优先购买权优先性的必然体现;3、期待性。对特定财产享有优先购买权的权利人在财产所有人出卖该财产予第三人前，其优先购买权不具有现实行使性，只处于期待状态，只有在所有人出卖该财产予第三人时，这项权利的行使才由“可能”变为“现实”;4、附属性。优先购买权的享有是基于某种特定法律关系的存在，即法律只赋予具有某种特定法律关系的民事主体享有优先购买权，因此，优先购买权是附属在某种特定法律关系上的。

优先购买权的性质在理论界有多种学说，主要有：物权说、债权说、期待权说、形成权说等。形成上述诸多学说，主要是由于考察的角度不同。从权利内容角度考察，有了物权说和债权说;从权利的作用角度考察得出了形成权说;从权利的条件构成角度考察，又形成了期待权说。如果讨论优先购买权的行使及效果的话，我们应从权利的作用这一角度来考察优先购买权的法律性质。站在这一角度来看，优先购买权是一种形成权。“所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利”。行使优先购买权，可以依权利人单方的意思表示使所有权人与第三人之间就特定财产的买卖关系归于消灭，并形成和第三人同样条件为内容的权利人与所有权人之间的买卖关系。

(1)行使的条件

(2)行使的限制

优先购买权的行使，从另一个方面来说是对所有权人就特定财产的处分实施了一定的限制，因此，从保护所有权人利益的角度出发，应对优先购买权的行使进行必要的限制，以防优先购买权人的权利滥用。第一、所有入向与其有法律上身份关系的第三人出卖特定财产的，优先购买权人不得行使优先购买权。所有权人与第三人之间具有法律上的身份关系，如继承关系、近亲属关系、扶养关系等，所有权人将特定财产出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种买卖带有浓厚的身份属性，它有别于普通的买卖。所以，在这种情况下，优先购买权人不能行使优先购买权。第二、所有权人采用拍卖方式出卖特定财产的，优先购买权人能否行使优先购买权分两种情况区别对待。一种情况为优先购买权人知悉所有权人拍卖特定财产(所有权人通知或通过其他途径得知)而未参加竞买的，视为其放弃了优先购买权，嗣后不得行使。参加而未竞买成功的，同样不能再行使优先购买权，因为拍卖的规则是价高者得，这时优先购买权人已不具备了行使权利的内容条件，即不具备“同等条件”;另一种情况是优先购买权人不知悉所有权人拍卖特定财产(对不知悉权利入主观上没有过错)，因而没能参加竞买，第三人通过拍卖程序与所有权人成立了买卖关系，对此，优先购买权人仍可在“同等条件”下主张行使优先购买权。第三、所有权人的特定财产被司法机关采取强制措施予以出卖的，优先购买权人不能行使优先购买权。在司法机关对所有权人的特定财产进行强制出卖时，所有权人已经丧失了对该财产的处分权，因此，优先购买权已无法针对所有权人适用。那么，优先购买权人是否可以向司法机关行使优先购买权呢?同样不可以。司法机关的处分行为是行使公权力的行为，属于国家行为性质，优先购买权人向其行使优先购买权无法律上的依据。

(3)行使的效果

优先购买权的行使会产生什么样的效果?这是至关重要的，它直接涉及到优先购买权的最终效力问题，也直接影响优先购买权人行使该权利的积极性和必要性问题。行使优先购买权能产生以下两层效果：

第二效果(后效果)：行使优先购买权排斥了第三人对特定财产的购买并不是最终目的，成立权利人与所有权人之间就特定财产的买卖关系才是最终目的。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是最终效力的体现。行使优先购买权最终要产生这样一个效果：成立权利人与所有权人之间就特定财产以和第三人购买时的“同等条件”为内容的买卖关系。这一效果相对第一效果来说是第二效果，即后效果。优先购买权只有产生了这两层效果，其行使才是完整的、完全的，缺少任何一个都不是优先购买权的完全实现。

(4)优先购买权的竞合