房产合同交易 “十大霸王条款”思维导图

霸王条款：因下列原因导致未按本合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。(1).遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的;(2).设计及施工中重大技术调整;3.中、大、暴雨及六级以上台风、停水停电(以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准)造成无法施工的;4.市政配套安装延期及市政重要活动造成工程无法施工的。

分析点评：该条款主要存在两个问题。一是出卖人扩大延期交房的免责范围。由于出卖人自身原因或第三人的原因导致交房延误的，如设计及施工中重大技术调整(出卖人自身原因)、停水停电(第三人原因)等，出卖人应当承担违约责任;市政配套安装及市政重要活动，高考期间停工，中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的，不能作为延期交房的免责事由。二是该条款免除出卖人及时通知的义务。根据《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后，及时通知买受人，并提供相应的证明，180天的告知期限明显违反“及时”的要求。

违背法规：该条款违反了《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任”。

条款内容：本认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。

分析点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

违背法规：该条款违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。

条款内容：其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

分析点评：根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用;已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。由此可见，小区内的一切公用设施、构造物等费用实际上已经转嫁到买受人身上，实际上都是消费者花钱购买的，其所有权、使用权理应属全体买受人所有，出卖人不享有这部分财产的所有权。

违背法规：该条款违反《物业管理条例》第二十七条的规定，侵犯业主的财产权。

条款内容：出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款。

分析点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

由此可见，并非所有的资料、宣传广告都不能视为合同条款。然而该条款排除了出卖人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，免除出卖人履行其在广告、宣传资料中所作出的应当被视为合同内容的承诺的义务。

违背法规：该条款违反了《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第三项、第二款的规定“免除或者部分免除经营者应当承担的合同基本义务”。

条款内容二：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0%向买受人支付违约金。

分析点评：该条款存在两个方面的问题。一是根据《合同法》的有关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，双方当事人权利、义务应当是公平、对等。该条款规定买受人逾期付款须支付高额违约金而出卖人逾期交房不支付违约金，出卖人与买受人在逾期履行债务时应承担的违约责任明显不平等。

二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：根据《合同法》第九十四条出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行、当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。第一个条款未经催告，而且给予买受人延迟付款的一定宽限期少于3个月，出卖人就有权解除合同，违反了相关的法律规定，侵害买受人的合法权益。

违背法规：该条违反了《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第二项“免除或者部分免除因经营者故意或重大过失造成消费者财产损失而应承担的赔偿责任”，及第二十七条第一款第七项“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。

条款内容：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。

分析点评：该条款存在两个方面问题。一是排除买受人解除合同和要求赔偿的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，如因出卖人的原因导致房屋权属证明在规定期限内无法办理的，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。

违背法规：该条违反了《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第五项“限制消费者依法变更或者解除合同的权利”。

条款内容：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按照×利率付给利息。

分析点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，并可以要求出卖人承担赔偿责任。然而该条款的规定免除了出卖人的违约责任。

违背法规：违反了《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或重大过失造成消费者财产损失而应承担的赔偿责任”。

条款内容一：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，出卖人应整修或更换至本合同约定标准。

条款内容二：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：如果在规定日期内未达到使用条件，买受人入户日内，解决好未达到的使用要求。

分析点评：根据《合同法》等有关规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。该条款规定了出卖人在一定宽限期内继续履行义务，而未明确出卖人在合同约定的宽限期内仍无法解决好达到使用要求时的违约赔偿责任。

违背法规：该条违反《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第二项“免除或者部分免除因经营者故意或重大过失造成消费者财产损失而应承担的赔偿责任”，及第七项“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。

条款内容一：买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之贰向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。

分析点评：这两个条款都增加买受人责任，规定的违约责任明显超过买受人应当承担的责任。第一个条款有两个方面侵害了买受人的权利。一是将未及时办理入户手续的责任全部归于买受人。如果因出卖人的原因造成房屋质量问题，买受人在办理入户手续之前发现而不愿入户，则不能视为已入户，更不能据此要求买受人支付物业管理费和代管费。二是如果买受人逾期办理入户手续但未给出卖人造成损失，约定买受人向出卖人支付代管费显失公平。第二个条款不合理地加重了买受人的义务。产权登记是买受人的权利，出卖人有义务协助买受人办理产权登记，但买受人可以放弃或怠于行使自己的权利无须向出卖人支付钱款。

违背法规：违反了《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十七条第一款第八项“消费支付的违约金或者赔偿金超过合理数额”。

条款内容：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。

分析点评：水、电的提供与使用是业主与水、电供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，两者是不同的法律关系，物业公司无权对业主停水、停电，侵犯了业主的合法权利。

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十四条

[3]《中华人民共和国合同法》 第一百一十八条

[4]《中华人民共和国民法通则》

[5]《物业管理条例》 第二十七条

[6]《商品房销售管理办法》 第三十四条

[7]《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条

[8]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条

[9]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

[10]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

[11]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》