房屋买卖中不同情况下的退房手续思维导图

买方已交订金(定金或认购金)，但没有签订正式《房屋买卖合同》。 按目前商品房买卖的惯例，卖方或其代理人一般都先介绍房产的基本情况， 待买方交了订金(定金或认购金)之后，卖方才与买方就合同的有关问题进行商谈，否则拒绝出示合同或拒绝讨论合同的条款。如果买方已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定， 这种情况无论卖方所预售项目有无《预/销售许可证》，买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项，采取口头或书面方式均可，在卖方退回买方所交款项后，买方将发票或收据交还卖方，卖方可将所保留的房号售与他人， 双方都不需要承担什么责任。如果卖方不同意全额退款，买方可向法院主张自己的权利，要回全部款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，买方与卖方有约定，所交款项为定金， 且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，且定金是担保主合同履行的，主合同还没有成立，何以存在定金?但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。笔者认为，《商品房销售管理办法》是部门规章，其效力低于法律，应以《民法通则》和《合同法》规定为准。这种情况如卖方拒不退还定金买方可直接向法院起诉。

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果退房除与上述(二)办理方式一样外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 在卖方违约时，如果买方已申请银行贷款，在解除合同时应同时通知贷款银行。卖方应将首付款及应付违约金支付给买方，买方银行贷款部分由卖方直接退还给银行。银行再与买方解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定，如无约定，由买方、卖方及银行三方协商解决。

在房屋竣工后，买方已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是买方，大多是卖方违约。 这个阶段除与上述(三)要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定， 否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

总之，为了避免出现退房的情况出现，还是希望买卖双方都谨慎从事，买方将项目了解清楚之后再做决定，卖方应履行法律法规的规定及自己的承诺，努力将项目做好。

[1]《中华人民共和国民法通则》

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十六条

[3]《商品房销售管理办法》 第二十二条