株洲开发商购房预付款违约案思维导图

“我们开始连证都没有看，觉得黄金地段、政府的重点招商引资项目，加上又是老乡，交了钱后一年多我们都没有找他。”范氏姐妹称，签协议时对方表示，预计一年左右房子可竣工，届时不论房价涨跌都以协议上的价格成交。

双方争执不下。2010年12月14日，汉华公司突然向株洲市芦淞区人民法院起诉范氏姐妹，理由是，当初签订协议时，自己尚不具备签订预售合同的法定条件，要求判定合同无效，由范氏姐妹承担因无效合同产生的法律后果。

房子没有到手，还被开发商告上了法庭，两姐妹欲哭无泪。无奈之下，她们也向株洲市中级人民法院提起民事诉讼，要求汉华公司兑现原协议并承担相应法律责任。

与此同时，更多的类似情况出现了。

同一天，丁玉赤的妻子赵红丽与汉华公司也签订了一份同样的合同。事后，丁玉赤、赵红丽分别向汉华公司预付了200万元定金，约定18个月后交付铺面。

与范氏姐妹的遭遇一样。汉华公司拿到预售许可证后，却不肯履行当初的约定。丁、赵在起诉状中称，时至今日，汉华国际商业城一楼门面早已建好，并对外销售，已售门面当中最低单价为每平方米7.8万元。当他们要求对方交付门面时，汉华公司却要求两人按远高于该单价的价格支付房款，并明确表示将单方撕毁合同，不再向丁、赵支付门面。

汉华国际商业城众多购房者中，李志华的遭遇最苦。2008年夏，株洲企业家李志华与汉华公司董事长赵翰结识，在汉华公司资金最为紧张的时候，以总价1424.3万元的价格购买汉华国际商业城178平方米的店铺一套。这个单价高于当年的铺面价格，达到了套内建筑面积80018元/平方米。合同签订后，李志华按约定付给赵翰1000万元。

对于众多购买商铺者起诉汉华公司一事，汉华公司法律顾问陈小平在接受媒体采访时表示，购铺者与汉华公司签订的合同实际上是一种预售合同，属无效合同。“双方是一个预定合同，销售形势发生了变化，然后产生了分歧。”

陈小平介绍，汉华公司已经向法院起诉范氏姐妹，范氏姐妹和丁、赵夫妇也起诉汉华公司，“最后法院怎么裁决，汉华公司会按法院的裁决执行”。

房产局否认帮开发商毁约炒房

然而，当预售许可证下发后，2010年11月，株洲市房产局向汉华公司下发的一份行政处罚决定书，认定：汉华国际商业城项目在未取得商品房预售许可证的情况下，违规收取买受人预订款性质费用，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定。决定对汉华公司处以警告，责令其限期7日内改正且退回违规收取的待售商铺与住宅的预订款，罚款2万元。

面对这一处罚，众多买房者均表示质疑。李志华认为，对于坐地起价的楼盘来说，2万元罚款只是九牛一毛，“光是我一个人预购的门面，就可以多卖一千多万元，这点罚款算什么?现在开发商要过河拆桥，这时房产部门来执法，与其说是要求开发商退款，还不如说是帮开发商毁约!”

湖南工业大学法学院副教授申验也认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。

“去年10月，汉华公司已经取得了预售许可证，那么范氏姐妹和丁、赵夫妇，包括李志华与汉华公司签订的预售合同，都将合法有效。”申验说，汉华公司作为房地产开发企业，应该知道未取得商品房预售许可证，不能与买受人订立商品房预售合同，而该公司恰恰又这样做了，这应该是一种违法行为。

“开发商的违法行为，并不导致民事合同无效。”申验认为，汉华公司与买受人订立的商品房预售合同中，还约定了高额的利息问题，如果从单个合同看，可以认定为违约金，但如果涉及面比较广，涉及资金额比较大，那么汉华公司就涉嫌非法集资，构成刑事犯罪。

他说，在他们调查时，汉华公司只承认从2010年4月开始发放VIP卡给购房者，隐瞒了一些商铺销售中也存在这类问题。而当事人和媒体指责的房产局帮开发商毁约炒房之事纯属误解，因为在这类纠纷中，房产局的立场是要查出违规行为进行处罚，同时也不能让这个楼盘无法销售，从而变成烂尾楼。

陈琪说，他们在媒体报道此事后也作了反省，决定撤销原来的处罚决定，并就现在发现的新问题，对汉华公司相关人员进行重新调查和处罚。

尽管株洲市房产局开始对当初的行政处罚予以纠正，但在与开发商的毁约诉讼中，购房者维权仍然步履艰难。丁玉赤称，他在与汉华公司诉讼期间曾依法申请株洲市中级人民法院对争议的门面予以查封冻结。2010年9月19日，株洲市中级人民法院裁定对汉华国际商业城一楼临街建设路北起第6～7号门面予以查封。然而，不到三个月，株洲市中级人民法院在未告知当事人和没有经过听证、开庭审理等程序情况下，擅自解除对门面的查封，换之以查封地下车库。

丁玉赤称，法院的这一做法是故意曲解法律条文，事实上为开发商完成解约提供条件，“如果法院最终判决汉华公司应履行合同向我们交付商铺，而该公司已将该商铺销售，那么生效判决何以执行?当事人的合法权益如何保障?如果查封的财产可以这样轻松地将临街商铺变更为车库，那财产保全制度的法律设计还有何意义?”

谁在推高房价

丁玉赤等人称，当年与汉华公司签订协议前，同一街道对面楼盘家润多的门面价格为5万元/平方米左右，他们签订购买汉华国际商业城的门面价格已经超过8万元/平方米，远远超过当时的市场价。而汉华公司与他们毁约的一个重要理由是其销售的汉华国际商业城门面价格已飙升至每平方米20万元不等，因而要求加价才能履约。仅仅两年时间，一个三线城市株洲同一地段的住房价格由3000多元/平方米涨到了7000元/平方米，商铺价格更是涨了3倍以上。而据《株洲日报》2010年9月13日一版报道，该楼盘临街商铺中最高销售价格达到了28万元/平方米，甚至超过了湖南省会长沙市核心地段商铺的售价。正是这样巨大的经济利益，才使得开发商敢于不顾合同毁约，由此引发多起诉讼。

“我们自己想买的门面，肯定当时不管多少钱都要举(牌竞拍)回来。这样价格就高了。”李志华说，他后来才明白，开发商此举不仅在多赚点钱，同时以此为参照，也提高了其他待售门面的价格。更重要的是，其他楼层的门面也随之水涨船高。“他把二三楼的拿出来到银行抵押套现，反手做起了高利贷。”

当地一位知情人士称，近年来，国内各大城市房价涨势惊人，普通群众苦不堪言。像株洲市这样的三线城市，上涨也很迅猛。在此背景下，开发商在没有取得预售许可证的情况下大量卖房，提前回笼大笔资金，而等拿到预售许可证以后，以房价上涨为由胁迫购房者加价，或撕毁合约的现象已不少见。

这类做法在株洲市并非个案。巨额土地出让金和高房价所带来的利益让开发商获得了更大的话语权和支配力。据湖南经济电视台等媒体报道，汉华国际商业城原址曾发生轰动一时的暴力拆迁事件。2009年4月11日1时许，数百名手执砍刀的人带着推土机，将一栋带仓库的2层楼房拆毁，6户门面共有700余万元的货物全部被埋在了瓦砾之下。事发至今，没有看到任何政府部门的调查和处理结论公布。

这位知情人说，汉华公司从2007年就开始大量搞预售，售房的广告也到处刊登，因此购房者众，与此同时，向有关部门举报的人也不在少数。但是，株洲市房产局一直到2010年七八月才开始调查，在发现有100多户被诱导违规购房的情况下，仍在2个月后批准了预售许可，并在半个多月后又给汉华公司发去一份有为开发商脱身之嫌的《处罚决定书》，直接违反了最高人民法院相关司法解释的精神。而受理案件的株洲市中级人民法院更是在未走相关司法程序和未经当事人同意的情况下，仅因开发商的要求，即擅自变更查封标的。

他认为，相关部门的种种表现，或许从另一面揭开了房价上涨的隐因。

[1]《商品房销售管理办法》 第二十二条

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条

[3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条