购房预付款利息归属纠纷思维导图

今年，张先生在小区业主自建的论坛上看到了一个帖子，帖子发表了一个惊人的观点：我省1998年9月29日颁布并生效的《江苏省商品房价格管理规定》第九条(以下简称“第九条”)中规定：房地产开发经营单位可按价格部门审核的经济适用房和普通住宅商品房预售价格向购房者收取购房预付款，购房人所支付的预付款按银行同期存款利息抵算购房款。按此规定，业主们买的是期房，在收房前付的房款，都属于预付款，开发商应该将业主付款之日起到收房前这段时间产生的利息，抵算到购房款中去。

帖子一出，立刻在小区业主中间掀起轩然大波，很多业主表示，他们以前从来不知道有这样一条规定，现在有一种恍然大悟的感觉。而几天后，小区业主论坛上又转来了一条帖子，该帖是从城东某小区业主论坛里转来的，内容与上文所说帖子中的内容如出一辙。发帖人在帖子中称，他们买的房子要到2010年交付，按照“第九条”的规定，直到房子交付之时，他们提前支付的房款应该算利息，折抵购房款。发帖人打了个形象的比方，“假设我们现在去买一个苹果，价值1元，按照市场原则，应该当场进行交易，1元钱买1个苹果，等价交换，非常合理。如果卖苹果的说你先把1元钱给我，我1年以后再给你苹果，那么这还是一桩等价交易吗?”

对于小区业主的呼声，张先生所在小区开发商进行了回应。对方认为，首先，“第九条”是选择性条款，不具有强制性。利息归属问题应由当事人约定，如无约定则不能折算购房款。其次，国家相关法律、法规对此并无明文规定，江苏省上述地方性行政规定不具有强制效力。故无必须遵守之必要。再次，“第九条”是一项原则性规定，无可操作性，如“利息”如何计算、按何种利率计算等，都未作出可操作性的细则，故“利息”失去了计算依据。第四，按房地产市场的交易惯例，预付款都未计算并折算房款。最后，业主的来函已明示“利息归属问题未作约定”，故利息折算房款违背合同约定。

记者了解到，到目前为止，南京已经有不少小区的居民逐渐了解到了“第九条”，并纷纷互相联系，准备找开发商讨要预付款利息。那么，“第九条”的内容是否真的像居民们所理解的那样，记者采访了法律界有关人士。

南京普德律师事务所主任律师王伟告诉记者，预付款对于买房人和开发商来说，都是个规避风险的措施。对开发商而言，尽快回笼资金，避免了资金链断裂的风险。对于买房人而言，保证了以当时商定的价格买到了房子，房子交付时，当初买房的价格仍不会变。他还认为，严格来说，所谓预付款，应该是在开发商没有取得政府部门商品房预售许可证的情况下，向买房人预先收取的款项，如所谓“内部认购”，而开发商一旦取得了预售许可，在卖房的法律程序上就已齐备，此时买房人所付款项，应该叫购房款，不应产生“第九条”所说的利息。“第九条”所说的利息，适用于“内部认购”的房子，或是那些因种种原因办不到房产证，而又向买房人提前收取了房款，最后遭到买房人退钱要求的房子。

取消期房预售的声音已经在全国许多地方响起。从前这只是部分学者的声音，没有管理部门的回应。现在，许多省的两会有代表委员提了，也有个别城市传言将要实行取消。不过，住建部表示不支持，银行也有考虑。

房屋预售隐藏的风险既是银行的，更是消费者的，总归是一种社会风险。这个道理，闭着眼睛都可以想出个大概。为什么世界上那么多商业成熟、法制完善的国家不时兴这样搞法，是不是我国的法治环境更好，我国的房地产企业更讲道德更有诚信呢?可是，事实上三聚氰胺都“绑定”牛奶制品几年了呢，至今分离不开。你看中国消费者协会，常年累月都在扯些啥子事情?可是，一件最大的商品——房子，却是指腹为婚，看图说话。

房屋预售无法保障交易公正，假设开发商做到了绝对诚信守诺(假设得很不专业)，根据地权六十年的规定，消费者平均两年后拿到房屋，亦相当于缩水三十分之一。然而，因为一直以来我国房价持续增长，消费者的心理基础就是购买期货。期货买的就是未来，就有赌博的性质。房子到手，缺尺少寸，脱落漏水，花园消失，都在心理预期的承受范围。但是，去年，房价稍跌的时候，麻烦就迅速出现。一是价格投诉。消费者不接受期货的未来出现这种变数，要求退房。那几个月，连中国最有声望的房企门口，都曾经聚集过吵吵闹闹的人们。幸好后来又涨了，人们的心理被抚平。

然而，在房价跌的时候，贬值的期房到手，已经算是幸运了。最让人莫可奈何的是，老板不见了，工地停摆。这时，受害者不只是

“房屋的业主”，还有资金断链给相关产业和工人带来的种种后果。这就是“群体事件”的诱因。不过，并不是只有房价看跌才会酿成类似事件。在此前房价持续上升的时期，差不多的城市，都有若干栋最后见不到开发商的商品房，长期不同程度地烂着尾，消费者和银行都卡在那里。也许最后还是政府无条件埋单,因为在某种程序上政府是以政策担保了这一期货交易行为的。何况，基于稳定的理由，国家还有“居住权大于债权”的规定呢。

我国房地产业从无到有，需要政府扶持，扶持的关键，就是提供土地和贷款，为了早日收回贷款，政府就支持在图纸上卖房。这一政策伴随着房价的增长还算走得顺当。但是，房价不可能永远像现在这样上涨。