预售款监管的影响力思维导图

继房地产贷款收紧后，商品房的预售款监管也被提上日程。近期有消息称，北京市正在制定“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并将不日下发执行。显然，对于目前尚无预售款监管的大多数房企来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。

事实上，正是因为商品房预售制度的存在，才催生了预售款概念的出现。由于执行商品房的预售制度，开发商可以将正在建设中的房屋预先出售给购房者，并由购房者提前支付定金或房价款。这部分已经购房的客户缴纳的全款或贷款收入就被定义为预售款而归开发商所使用。预售制度建立的初衷是为了解决部分房地产开发企业资金不足的问题，是房企融资的一种重要手段。通过预售，开发商能够提前回流资金，从而加快了房地产开发项目的资金周转，也降低了开发资金的使用成本。

从目前看，开发商的资金来源主要包括自有资金、银行贷款和预售资金。其中，定金及预付款占开发商资金来源的比例一直维持在三成左右。国家统计局数据显示，2000年到2005年，预售款占资金来源的比重在35%以上。自2006年开始，预售款占比稳定在三成以下。今年前七月，预售款占比为24.07%。显然，在房地产贷款收紧的背景下，预售款的严控相当于自有资金比例要求的提升。

然而，北京市此次提出监管预售款的办法并不是首例，此前住建部等主管部门就不止一次地在相关文件中提及，关于预售制度是否应该废除的讨论也由来已久。业内人士就指出，预售制度在我国房地产市场发展初期及地产低迷时期有着积极的作用，带动了产业链的发展。但是在房地产发展现阶段，预售款的监管以及预售制度本身带来的诸多问题已经不容忽视。目前，开发商只要预售一部分房屋就可以收回大部分开发成本，在一定程度上降低了开发商后续推盘的迫切性。开发商可以通过放缓销售速度来抬高房价，从而获取暴利。

此次北京市一旦执行预售款的监管措施，就意味着房企维持资金链稳定的预售制度遭到动摇。为了维持资金周转，开发商将不得不加快房屋销售节奏，缩短预售到交房的时间间隔。在当前楼市成交量较为冷清、购房者持续观望的环境下，开发商为了加快周转将更多采取降价促销的方式，有助于房价的回归。从长远角度看，预售款监管将规范房地产市场的资金运作，有利于行业的长期发展。