房屋抵押权登记撤销案思维导图

原告：杨光群

被告：四川省泸州市规划建设局(简称规划建设局)

第三人：四川省泸州市龙马潭区安宁农村信用社合作社(简称信用社)

2007年6月27日，第三人信用社与“杨光群”共同向被告下属四川省泸州市房地产监理所(简称房监所)申请办理借款人为杨光群、抵押人为杨光群及配偶韩家彬、抵押物为泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋、抵押期限为2007年6月27日至2010年6月26日的房屋他项权利登记，提交的登记资料有：1、《房屋他项权利登记申请表》;2、权利人为杨光群的《房屋所有权证》、《土地使用权证》;3、借款人为杨光群的《最高额抵押担保借款合同》;4、抵押人为杨光群及配偶韩家彬的《房地产抵押合同》;5、抵押人杨光群及配偶韩家彬的《身份证》、《结婚证》复印件;6、《房屋现状说明书》;7、信用社愿意为杨光群及韩家彬贷款和设立房屋抵押权登记承担责任的《承诺书》。房监所于2007年6月28日向抵押权人信用社颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。

2007年12月17日，杨光群以自己的泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》遗失为由，向房监所申请挂失。该所经查，该房屋已设立了贷款抵押登记。杨光群称自己从未向信用社借款，也未将自己的房屋设立抵押登记，请求房监所注销该房屋的他项权证。房监所以申请房屋抵押权登记的资料齐全、符合法定条件为由拒绝注销该房屋抵押权登记。杨光群不服，于2008年1月诉至法院，行政诉讼请求判决撤销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记。

原告诉称：被告在办理房屋抵押权登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》和《房地产抵押合同》，不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性;同时，被告没有当面核实当事人身份和签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他顶权证》。

被告辩称：原告与第三人按照《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》规定，申请办理房屋抵押权登记，产权清楚，资料齐全。被告已尽谨慎的合理审核职责，办理房屋抵押权登记合法。本案的鉴定结论不应作为证明被告的房屋抵押权登记行为违法的证据使用，因为该鉴定结论与被告的房屋抵押权登记行为没有必然联系。请求法院判决维持房屋抵押权登记、颁证行为。

第三人述称：原告提供的申请房屋抵押权登记的资料齐全，权属清楚;被告作为法定的房屋抵押权登记机关，在办理房屋抵押权登记时，已尽了合理合法的审查义务;被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。

一审法院判决：四川省泸州市江阳区人民法院于2008年5月16日作出如下判决：“被告泸州市规划建设局于本判决生效之日起三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。案件受理费50元，鉴定费4000元，共计4500元，由被告泸州市规划建设局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4000元。”

龙马潭信用联社上诉称：1、原判对《城市房屋权属登记管理办法》第25条所述“申报不实”的理解错误。申报不实是指申报的材料是虚假的，无效的。本案所提交的登记材料本身是合法、真实、有效的，尽管杨光群的签名不是真实的，但材料上其他当事人的签名是真实的。不真实的签名并不必然导致合同无效，合同效力也不属于登记机关和行政诉讼审查范围。2、撤销登记应以民事诉讼确认抵押合同无效为前提，否则，抵押登记被注销，就会出现抵押合同有效，抵押权无法实现的矛盾。本案申报材料的有效性不属于行政诉讼审查范围。3、被告未对申请人杨光群的身份进行合法、合理、审慎的审查义务，如果对申请人杨光群的身份和资格进行了合法、合理、审慎查验，即便申请登记材料有假，也能查明，也不会发生房屋抵押权登记。因此，原审判决认定被告按照房屋登记程序和法定要件要求，已尽到了合理、合法、审慎的注意义务是错误的。4、原判决认定房屋登记具体行政行为合法，却又判决注销该合法的房屋登记具体行政行为，不符合法律的规定，导致认定的事实与判决结果自相矛盾。一审判决错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

杨光群辩称：杨光群并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，未与该社签订借款合同和房屋抵押合同，也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实，依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

终审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款(一)项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全，但登记申请书和两份合同上的签字以及所捺的手印均不是杨光群本人所为，作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨光群明知有此笔借款和抵押，但未向法庭提供相应证据。在杨光群不认可的情况下，不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性，依法应当予以纠正。

登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法”的理由不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽然理由有所不妥，但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。

终审法院判决：四川省泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，于2008年11月19日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。

本案涉及如下法律问题：1、房产登记应否提交婚姻证明;2、房产登记申报不实的评判标准;3、申报不实获取房产登记的法律后果;4、房产登记机构审查合同材料的范围及程度;5、房产登记机构履行合理、审慎注意义务的评判标准;6、房产登记权利救济路径及程序;7、房产抵押权登记行政诉讼第三人的范围;8、房产登记民事和行政诉讼交叉时如何处理;9、房产登记合法性的评判标准;10、房产登记行政裁判方式;11、房产登记合法、结果错误的应如何裁判;12、房产登记行政诉讼中发现涉嫌违法犯罪的，可否司法建议公安机关查处。

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[2]《中华人民共和国担保法》 第四十四条

[3]《城市房地产抵押管理办法》 第三十条

[4]《城市房屋权属登记管理办法》

[5]《城市房地产抵押管理办法》 第三十二条

[6]《城市房屋权属登记管理办法》 第二十五条

[7]《城市房地产抵押管理办法》 第二十五条

[8]《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十一条