延期交房赔偿案例思维导图

深圳市自来水(集团)有限公司与深圳市建威投资发展有限公司、深圳市众鼎投资发展有限公司房地产买卖合同纠纷案房地产买卖合同纠纷(二审)

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2002)深中法房终字第2号

上诉人(原审原告)：深圳市自来水(集团)有限公司，住所地深圳市福田区深南中路万德大厦23层。

法定代表人梁湘钦，总经理。

委托代理人郑惠梅，女，该司职员。

被上诉人(原审被告)：深圳市建威投资发展有限公司，住所地深圳市华强北路新世纪酒店809室。

法定代表人廖伯坚，董事长。

被上诉人(原审被告)：深圳市众鼎投资发展有限公司，住所地深圳市华强北路新世纪酒店809-810室。

法定代表人张志权，董事长。

上诉人深圳市自来水(集团)有限公司因房地产买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第2742号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

银海苑工程于2叨1年4月19日经深圳市公安消防局消防部门同意投人使用，2001年6月7日取得深圳市工程质量监督检验总站核定为合格的《燃气工程质量等级核验书》，2001年7月25日电梯经深圳市质量技术监督局验收合格，2001年8月6日取得深圳市规划国土局福田分局核发的《深圳市建设工程规划验收合格证》，2001年9月10日取得深圳市福田区建设局核发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。

诉讼期间两被告于2001年9月28日向本院提交一份其致深圳市福田区建设局的((关于申请确认降雨天气的函》，主要内容为：银海苑工程实际竣工日期为2001年3月28日。其消防验收合格证书于2001年4月19日出证，燃气管道工程验收合格证书于2001年6月7日出证，电梯验收合格证书于2001年7月25日出证，工程竣工验收证书于2加1年8月6日出证，工程竣工验收备案证明书于2001年9月10日出证。以上施工办证过程均处于特殊气候环境之中，依据现场记录和深圳市气象台证实，2001年1月至8月，深圳市共计下大雨、暴雨、雷暴雨73天，严重影响了施工和验收进度，非人力可以改变。请求贵局予以确认。深圳市福田区建设局在该函件上写明“情况属实，工程延误的天气数以深圳市气象台提供的气象资料为准”。另两被告提供一份深圳市气象台出具的深圳市2001年1-8月逐日降水资料显示该期间深圳市下大雨、暴雨、大暴雨、特大暴雨及刮台风的天数共有34天，分别为3月25日、4月4日、9日、5月9日、18日、21日、6月5日、7日、9日-12日、25-27日、30-31日、7月1-2日、5-7日、13日、15日、17-19日、21日、24-25日、8月1-2日、29-30日。

上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。原判虽对被上诉人逾期交房的违约行为予以认定，但在违约金的计算标准上认定有误，对双方签订的补充合同的内容视而不见。补充合同明确规定不能按期交房的违约金数额为每天以全部房款的万分之五计。二、原判证据不足，且前后矛盾，不能令人信服。原判第二项要求被上诉人于判决生效之日向上诉人交付房屋，第三项却判令违约金应支付至2001年9月10日。根据合同约定及法律规定，延期交楼的违约金应支付至发展商实际交楼时止，被上诉人虽于2001年9月10日领到((建设工程竣工验收备案证明书》，但从未通知上诉人办理房屋交接手续，直至同年9月27日才知道该房可交付使用。事实上被上诉人至今仍未交付房屋，原判违约金支付至2001年9月10日证据不足。三、原判上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。《购房合同》附表明确约定签订合同时付清全部楼款的，可获售价九二折优惠。被上诉人是按九二折优惠价款收取的房款未表示任何异议，就应视为上诉人交付行为符合九二折的优惠条件。原判认为上诉人违反诚实信用原则，是不顾事实的错误认定。请求二审撤销一审判决，依法对本案进行改判。

被上诉人答辩称：一、原审判决对违约金的认定合情合理。双方签订合同后，被上诉人认真履行自己的义务，“备案证明书”未及时开出不是被上诉人的过错所致，实属客观原因造成不能按期交房。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，由于上诉人未造成实际损失，而且上诉人也要求继续履行合同，一审对违约金作适当调整是合情合理的。二、原审判决被上诉人违约金支付至2001年9月10日是正确的。双方在合同中未明确约定延期交房违约金应支付至发展商实际交楼时止，被上诉人于2001年9月10日取得了备案证明书后，上诉人应无条件人住。三、原判决认定上诉人应承担违约责任是有事实和法律依据的。双方合同约定在签订合同时一次性付清全部楼款才可享受九二折优惠，但上诉人却未在签订合同之日付清楼款，而是在5天后才付款，属于违约行为，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同及补充合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人未能依约定期限交付房屋，主张因天气原因影响工程施工和验收进度，该原因并不属法定不可抗力的范围，依法不能免责。被上诉人的行为已构成违约，应依约承担违约责任。为此，上诉人主张被上诉人交付房屋及支付违约金有理，本院予以支持。违约金条款双方已在补充合同中对原合同进行了修改，应按修改后的约定计算违约金数额。即从2001年3月1日起每日按总房款的万分之五计算至上诉人主张权利之日的2001年8月22日止。但鉴于上诉人的主张是计至2001年7月28日止，本院予以支持。一审未查明补充合同的事实即对违约金前30天按万分之五计，之后按万分之三计至2001年9月10日，实属事实未全部查清，导致处理不当，本院依法予以纠正。被上诉人于2001年11月21日收取上诉人购房款按合同约定的九二折优惠额，此行为应视为被上诉人允许上诉人至此日按一次性付款方式付款，未违反约定行为。故上诉人不应承担延期付款的违约责任。一审判令上诉人承担延期付款的违约责任，显属不当，本院予以撤销。

综上，上诉人的上诉有理。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

本案一、二审受理费共计2874元，由被上诉人负担(上诉人已预交受理费2824元，不予清退，由被上诉人迳付)。

本判决为终审判决。

审判长任舒中

审判员孙俨芳

审判员季媛

二〇〇二年三月一日

书记员祝建军

引用法条