政府均价和市场价差3千 二手房买卖陷阱多思维导图

【迷雾之一】政府均价和市场价

今年春节过后，为了做一个“有尊严的男人”，他找到了二手房中介公司，希望借此构筑自己结婚后的爱巢。

据郑州市房管局公布的数据显示，今年3月住宅二手房均价为2630元/平方米，到5月份也不过2739元/平方米。

不过，江骏扎进二手房市场时，呈现在面前的却是另一副面孔：21世纪社区70平方米35万元、林荫大道87平方米36万元……郑东新区的二手房均价在6000元以上，一套20平方米的房子竟要价18万元。除该区外，郑州市区60、80、110平方米房子的总价差别不大，都往30万~40万元区域里挤。

房市陷入“拐点”之争，中介门庭冷落车马稀，但是二手房要价的疯狂依然不减，不少价格比新房还高。2630元/平方米能在郑州买一套上世纪80年代的房子就不错了。

江骏没有想到市场价和政府公布的均价差别如此大。为什么?记者发现，二手房信息在传播时，往往省去了郑州市房管局的注释：“二手房均价是以市场评估价为计算依据。”

那么，这一评估价是如何产生的?据记者了解，这与每套房子交易后交契税时房管局出具的指导价为基础。在不理性的房产交易期，这一价格比市场价就低了不少。那么，指导价为什么会低?江骏在交契税时得到了答案。

【迷雾之二】高评和低评

中介的置业顾问深懂客户心思，大都告诉江骏找中介一能省钱，二能多贷款。“我们老板在房管局和银行都有关系。所以，能在按揭贷款时走‘高评’，多贷款;在交契税时走‘低评’，少交税”。

江骏买过房后发现，尽管二手房的首付至少要达30%，不像中介所说的20%，但是，“高评”和“低评”之说并不虚。

江骏买了100平方米的房子，价格37万元。在申请银行贷款时，中介委托的房地产咨询评估公司对房子的评估价是39万元。事实上，这一现象相当普遍，买房者也乐意遇到这样的中介和评估公司。

据中介公司称，房地产咨询评估公司这样做主要是为了抢生意，评得太低消费者不认账，中介也很难一直与其合作下去。因为这些评估公司都是银行认可的，银行同样会认可他们的评估价。

江骏和卖房人签订合同后，中介和他们一起去交契税，因为法律规定，交了契税，才能办过户手续。

在中介指导下，买卖双方在一张契税纳税申报表上签字摁手印，不过申报表上填写的交易价是28万元。置业顾问称，这样做是为了避税。在房产市场评估价窗口，工作人员评估为30.1万多元，精确至“角”。

郑州市财政局的二级机构郑州市契税征收管理中心副主任徐斌称，居民转让个人二手房要先交契税才能办理过户手续。单套建筑面积144平方米以下的普通住宅，契税税率为4%。“契税当然是按交易价征收，但是买卖双方申报的交易价多数都不真实，因此纳税依据不大。于是需要政府给出一个市场指导价”。

指导价由郑州市房管局出具。徐斌说：“他们有一套计算系统，工作人员通过电脑软件，按照房子的具体情况算出指导价。”

具体来讲，每年房管局都会对各区域的二手房，按照房屋新旧、地段好坏和近一年成交价格等情况进行信息汇总，编制出新一年的评估标准。然后，根据位置、房龄、朝向、楼层、户型、小区物业管理、市场心理因素等基础资料，通过计算公式折算出某一套房的市场指导价。

徐斌说：“契税交纳是就高不就低。如果交易双方申报的价格高于市场指导价，我们就按照申报价格收税。”因为市场指导价比交易价要低，因此，中介公司便指导交易双方将价格报低一些。

这样的“低评”是一视同仁的，并不需要走关系。江骏说：“我觉得这是合理避税，中介因为熟悉情况让我省了钱。”

【迷雾之三】担保服务费和调查费

置业顾问汪小姐通知江骏和卖方到银行申请按揭贷款。接待者郑丽(化名)让江骏交了5000多元，给他一张“按揭服务费”收据。但是，收据上没有任何银行标志，只有郑丽的签名。

过了一天，江骏突然纳闷：我交的是什么费用?交给哪个部门了?

据中国银行一客户经理表示，中国银行不收取房贷客户任何费用。而这样表示的银行不止这一家。

第二天，江骏找中介讨说法。汪小姐回应：“我们一直是这样办的，费也不是我们收的。”原来，郑丽并不是银行的人，而是一家办房贷的中介服务机构的人。这些服务机构依托银行生存，还在银行办公。一银行客户经理说，这些人分担了银行放贷人手紧缺的压力。

江骏从汪小姐口中得知，收据上的“按揭服务费”包括：担保服务费(贷款额的1%)、调查费400元以及评估费、产权登记费和抵押服务费。

江骏说：“评估费是按揭所需，产权登记费和抵押服务费是政府收的。但是对担保服务费和调查费，她解释不清。”卖主已经付完房子的贷款，所以在产权过户给江骏前不需要由谁借款还银行贷款。江骏在买房后会以房产作为抵押进行贷款，也不存在消费其他的担保服务。

河南天昭律师事务所律师张胜利说：“按照江骏签订的合同，江骏给中介交了办证劳务费，他们就应当办理房产过户手续，不应该收其他费用。至于中介是否需要其他中介帮忙办理，那是他们之间的事情，与江骏无关。”

郑州一房产咨询公司黄经理告诉记者，许多房贷中介都以银行的名义收取担保服务费和调查费，这笔钱将在交易完成后转回房产中介，这是行业潜规则。

他说：“如果客户较真，中介一般都会退还担保服务费，不过，只要中介多坚持一下，一般客户都不会再要求退调查费。”

事后，汪小姐说：“很少有买主注意到这笔收费，前去要钱的也很少。”网上很多郑州二手房交易收费项目指南里，都罗列有“抵押服务费”，也有如今并不需要交纳的“保险费”。

□记者路治欧

面对热晕头的房地产市场，许多有自主需求的消费者转向购买价格更低一些的二手房。

但是，二手房的价格像你平时了解得那么低吗?二手房的交易税费能少交一些吗?二手房中介在哪里给你设置着陷阱?

【迷雾之一】政府均价和市场价

今年春节过后，为了做一个“有尊严的男人”，他找到了二手房中介公司，希望借此构筑自己结婚后的爱巢。

据郑州市房管局公布的数据显示，今年3月住宅二手房均价为2630元/平方米，到5月份也不过2739元/平方米。

不过，江骏扎进二手房市场时，呈现在面前的却是另一副面孔：21世纪社区70平方米35万元、林荫大道87平方米36万元……郑东新区的二手房均价在6000元以上，一套20平方米的房子竟要价18万元。除该区外，郑州市区60、80、110平方米房子的总价差别不大，都往30万~40万元区域里挤。

房市陷入“拐点”之争，中介门庭冷落车马稀，但是二手房要价的疯狂依然不减，不少价格比新房还高。2630元/平方米能在郑州买一套上世纪80年代的房子就不错了。

江骏没有想到市场价和政府公布的均价差别如此大。为什么?记者发现，二手房信息在传播时，往往省去了郑州市房管局的注释：“二手房均价是以市场评估价为计算依据。”

那么，这一评估价是如何产生的?据记者了解，这与每套房子交易后交契税时房管局出具的指导价为基础。在不理性的房产交易期，这一价格比市场价就低了不少。那么，指导价为什么会低?江骏在交契税时得到了答案。