二手房产权纠纷案例分析思维导图

XXXX年X月X3日，买方郭某、李某与卖方杨某签订《XX市二手房预约买卖合同》，约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。

XXXX年X月X日，买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《XX市二手房买卖合同》，其中第四条约定：“(附着于该房地产的户口)该房地产所附的户口，杨某保证于收到房地产转让总价款之日起X日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。”

另外，该合同附件一中载明“该物业符合免税条件，卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务，因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。之后，因双方在履行过程中发生争议，买方向法院提起诉讼，要求杨某继续履行《XX市二手房买卖合同》，将涉案房产过户至郭某、李某名下，并按期交房。

杨某提出抗辩称，《XX市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款(第四条)、配合申请免税义务条款(附件一)非杨某真实意思表示，就此两个条款，郭某、李某与杨某并未达成一致意见，该合同系代理人李某乙滥用代理权与郭某、李某恶意串通所签，损害了杨某的利益，因此，杨某不予追认。

一审法院审理后认为，合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益，理由在于虽然双方在签订的《XX市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定，但根据合同法的相关规定，杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则，根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例，迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的附随义务，故在《XX市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向XX中院提出上诉后，二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。

1、在民法理论上，合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中，给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的基本义务；附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益，在合同订立和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务；不真正义务则是指债权人对自己利益的照顾义务，它是一种性质较弱的义务，相对人通常不能请求履行，违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。

2、根据《合同法》第60条的规定，当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务，而且应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。 

3、在二手房买卖中，常常会发生卖方将房屋转移给买方之后，没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理

4、但是，如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定，发生争议后，买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的，一般可以得到法院的支持。

[1]《中华人民共和国合同法》 第六十条