假如二手房交易环比增50% 房贷回暖迹象明显思维导图

据北京房地产管理交易网显示，10月1日至4日北京住宅期房签约量为721套，日均签约量为180套。而与去年“十一”黄金周日均签约246套相比，降幅达到了27%。据业内人士透露，北京在售楼盘为300家左右，这意味着“十一”期间，除掉经济适用房和限价房，北京平均每个楼盘每日仅卖出0.2套。

而购房者被抑制的刚性需求却体现在了二手房交易的大幅上升上，成交量环比增加了50%。

开发商：最低7.3折救市

据统计，京城“十一”前放量的楼盘几乎全线降价。地产老大万科的降价终于波及到北京市场，旗下中粮假日风景推出特价房60万元买LOFT，均价比之前低出每平方米4000元，折扣幅度达到了7.3折。

在城东区域，华业玫瑰郡70余套精装特价房最低7.8折起，珺峰全款9.4折，武夷城市左岸9.2折。城南区域，文成建筑推出特价房8.1折优惠。鸿坤理想城小户型公寓特价每平方米6880元首付8万元起。万年花城推出8.6折优惠均价每平方米1.25万元。城西区域，新兴年代推出8折特价房每平方米优惠3500元。鼎城e托邦40平方米精装小户型全款9.4折。远洋山水9月20日推第二批特价现房最低7.6折。

城北区域，公园2008通透2居8.8折。北京香颂推出8折特价现房折后均价每平方米1.2万元。东亚上北9月推青年置业计划每平方米7900元起全款9折。

“此次‘十一’前推出的楼盘基本上都不同程度降价，作为惟一的黄金周‘十一’应该是今年购买力最强的一个时期，‘五一’的黄金周已被取消，而金九月又受到限行等影响，‘十一’黄金周成了今年开发商最为看重的销售时段，所以有很多楼盘都放在了‘十一’前推出，且此次推出楼盘的降价幅度较前一阶段又有下降。”中原地产华北区总经理李文杰昨日向记者表示。

市场：低成交量“浇凉”促销热情

虽然开发商热情十足，迎接他们的却是市场的“冷屁股”。据北京房地产管理交易网显示，10月1日至4日北京住宅期房签约量为721套，分别是10月1日195套，10月2日162套，10月3日190套，10月4日174套。日均签约量仅为180套。

尽管环比9月第一周的108套住宅期房签约有了明显的增长，但和去年“十一”黄金周246套相比，降幅达到了27%。且721套住宅期房中，经济适用房和限价房就达到了482套，将此除外，4天总共才签约了239套。

“‘十一’期间，日均成交180套住宅期房确实很低。”李文杰表示，“首先美国的经济危机波及我国经济，尤其是对房地产投资的影响，许多外资纷纷抛售其所持中国房地产项目，所有投资机构都对中国房地产市场看低。这样也就导致了国内购房者对国内房地产市场信心不够。此外，开发商已加大了降价的幅度，但成交量还是没有上去，购房者认为还没有见底。”

“在10月份后，如果成交量还是低迷，国家应该会通过加息、放宽第二套房的政策、减税等一系列措施来刺激目前放缓的经济，尤其是房地产经济，不太可能通过放宽开发贷款等注资行为挽救低迷的房地产市场。”

“而更重要的是开发商需要通过更大幅度的让利降价，达到购房者与开发商都能承受的底线价格，这样房地产才能逐步走出低迷，达到一个正常的成交量。”我爱我家总经理胡景晖昨日表示。

二手房：刚性需求转向

和新房市场遭遇购房者遗弃的窘况相反，在刚刚过去的“十一”黄金周期间，北京的二手房市场观望情绪正逐步消散。来自我爱我家、中原地产、21世纪不动产等京城多家中介机构的数据显示，今年“十一”国庆黄金周期间二手房的日均成交量环比9月上涨超过50%。

对此，胡景晖表示，尽管“持币观望”的情绪仍然存在，交易量的恢复尚需时日，但不可否认的是此前被压抑的二手房客户的购房意愿，正在逐渐释放，对市场的关注度也明显增强，从市场普遍关注和成交集中的热点来看，奥运会受益明显的区域和新近开通及即将开通的轨道交通沿线将在未来北京的二手房市场上扮演重要角色。

市建委相关负责人表示，刚性需求转向二手房，一方面源于此前开发商大幅度降价造成购房者对期房市场信心不足，另一方面，刚性的购房需求却真实存在，“老百姓想买房子，却又担心如果自己买新建的期房，还没有入住就变成了负资产，与其这样，倒不如选择价格相对坚挺的二手房”。

与二手房买卖市场同时回暖的还有北京的房屋租赁市场。据统计，今年“十一”黄金周期间的房屋租赁日均成交量环比9月上涨35%，同比去年“十一”黄金周增长49%。对此，中原地产三级市场部经理宫萍表示，一方面是由于北京后奥运时代的经济发展前景吸引了更多的外地人才进京务工经商，另一方面也是由于部分购房人“持币观望”，“转买为租”所致。

房贷：回暖迹象明显

昨日，记者从京城个人贷款机构“伟嘉安捷”获悉，与8月份相比，9月的北京房产个贷金融市场交易量呈明显上升趋势，涨幅16%左右。交易类贷款明显增多，部分借款人的观望情绪有所“松动”。“伟嘉安捷”贷款顾问表示，此前的降息信号增强了借款人贷款买房信心。

上月15日，央行曾宣布下调商业贷款基准利率，虽然降息的幅度并不是很大，但却给房产个贷金融市场以及借款人莫大的信心。根据统计数据显示，降息实行后的半个月时间，房产个贷金融市场交易量增长幅度明显，以至于本月整体个贷金融市场交易量要明显好于上月。“伟嘉安捷”专业按揭顾问分析，从今年房地产个贷金融市场整体走势来看，受房地产市场交易量萎缩影响，借款人出现较浓的观望情绪导致房产个贷金融市场交易走势并不理想。此时，央行降息信号的发出使借款人看到了金融政策利好的转变，增强了贷款买房的信心。

此外，9月降息后交易类贷款的成交单数明显上升，而非交易类贷款的成交单数却增长缓慢，分析其原因与商业贷款利率的下调不无关联。