把控浮动利率风险 京二手房“稳赚”区域大搜索思维导图

但是，房价的上涨幅度达到多少才能对冲利率上调所带来的成本上升呢？“链家”市场专业人士经过对利率与成本之间的变动进行了数理计算，得出一个结论：当房价处于1.6%-3.6%左右的温和上涨时，就将有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。”结合这样的一个房价利率标准，“链家”市场专业人士认为，目前北京的房地产投资在以下几个区域完全可以规避利率上调所带来的投资风险。

东部：东大桥、团结湖、金台里等区域是投资“绩优股”

据“链家”统计资料分析，东部区域二手房价格呈现较大上升势头的地段主要有：CBD区域中的甜水园和金台里地区，2000年的每平米价格约为4300元， 2004年约为5500元/平米，上涨幅度达到28%，年均上涨幅度达到5.6%。而2005年1-10月平均交易价格达到6100元/平米左右，同比上涨11％；东八里庄地区中的八里庄和甘露园地区，2000年东八里庄区域的价格约为3700元/平米，2005年约为5500元/平米，上涨了48%以上；劲松地区中的农光里、平乐园、垡头地区依然会表现出强劲的增长势头，如农光里、平乐园从2003年的4800元上涨到2005年的6000元，上涨幅度达到25%。之所以这些区域比较看好，主要是这些区域临近国贸商圈，或者处于泛CBD区域，而随着CBD商圈的日益成熟完善，地段的升值潜力依旧较大，从目前发展趋势看，未来房价上涨空间应该完全可以高于1.6%。

另外，东大桥区域受到朝外商圈的强力支撑，其区域优势不可忽视，这样必然会继续促使房价的高增长；同时，团结湖一直以来是投资的热点，凭借其成熟的社区环境，其投资氛围不会因为利率的微弱上调而减弱，房价上涨所带来的投资收益必然能够大于利率上调所引起的投资成本增加。

西部：西北四环沿线、首钢周边区域是投资“福地”

据“链家”统计资料分析，从2003年下半年开始，西北四环沿线的整体价格呈现出集体上扬之势，同时也伴随着产品的进一步升级换代，土地存量的进一步减少，以及西部地区存在的大量军队、机关的住房补贴的落实也大大扩充了西部市场的承接力，市场需求上升已经成为不可逆转的趋势。总之，西北四环沿线房价的大幅上扬将成为必然，这就决定了这些区域的房产投资能够带给投资者巨大的收益，“链家”市场专业人士相信利率上调所给投资者的成本增加相对房价上涨来说只能是杯水车薪。

另外，“链家”市场专业人士认为，随着首钢的整体搬迁，空气质量将明显改善；同时，首钢原址将建综合服务中心，以及今年7月石景山确定的CRD功能规划，一方面能够使该区域的商业氛围更加浓厚，带动地段升值，另一方面相关生活配套设施也将更加完备，使得该区域的生活质量可以明显上升。在几方面因素的共同刺激下，房产需求将大幅增加。即使在利率上调的情况下，投资首钢区域仍然是一个明智的选择。

北部：亚奥、北太平庄等区域仍然是投资“热土”

“链家”市场专业人士认为，亚奥区域处于北京的上风上水，是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。在人们更加关注自身健康的需求下，亚运村大型的体育活动中心，满足了都市人健身的需要。同时，北京2008年的奥运会的承办，更为亚奥区域的发展提供了一个难得的机会。置业于此，相信无论自住或投资都不会亏。

另外，据“链家”统计资料分析，北太平庄区域的二手房价格已经从2000年的4600元/平米上涨到2004年的7000元/平米，5年上涨了52.2%，虽然目前的价位已经相对较高，但是，该区域作为地处中关村、马甸亚奥商圈的腹地，是两个商圈不可或缺的发展延伸地；同时，社区的配套又比较完善，而且目前该区域的供需比例达到1：7，处于严重的供需失衡，并且这一趋势仍将维持。为此，其投资机会也不容错过。

南部：方庄、木樨园等区域是投资“潜力股”

“链家”市场专业人士认为，随着北京南城开发力度的进一步加强，交通道路的逐渐改善，配套设施的更加完备，生活环境的逐步优化，已经越来越多的吸引着众多的房产投资者往南城置业投资。据“链家”统计资料分析，方庄作为南城最活跃的房产投资区域，其价格已经从2000年的4400元/平米上涨到2005年的5800元/平米，上涨幅度达到了32%。方庄作为京城最早的富人居住区，目前正处于升级置业的发展期，房产需求比较旺盛，其投资潜力依然非常强劲。

而作为长江以北最大的服装集散地，位于“第五商圈”核心区的木樨园地区在京城已形成牢固的商业基础和稳定的供需关系网，具有相当强的服装品牌效应；尤其在服装产业供应链上，面料供应、成衣加工、国内外批发、连锁零售各环节一应俱全，发展潜力巨大。京城新的商业中心一旦形成，必将带动相关产业的快速发展，从而使得该区域的房产价格会一路走高，房价上涨必然能够大大抵消利率上调带来的投资风险增加值。

最后，“链家”市场专业人士需要提醒房产投资者一点：“在房产投资过程中，不仅仅需要单纯考虑利率风险，更加需要测算利率变动范围所给投资成本的增加幅度。因为，利率变动的幅度所给投资成本的增加就象类似‘倒金字塔’状，也就是说利率每上升一点，将会造成投资成本接近成倍的上涨。”因此，利率上调预期的幅度需要投资者时刻关注。

附：某人购买一套二手房，简单装修，面积80平米，均价5500元/平米，总价44万，首付14万，贷款30万，年限15年；此套房屋出租月租金2200元/月，空置期一个半月。

得出：A=1.6%

B=3.6%