北京出招防预售“猫腻” 开发商须明确自留房源思维导图

在此之前，北京商品房在预售过程中也须开发商提交商品房预售方案，内容主要包括项目名称、位置、面积及价格和开盘时间。

此次《通知》明确，开发商还须说明项目建设的进度安排，自留商品房情况、项目开盘应急预案、商品房质量问题投诉渠道和商品房质量责任承担主体和承担方式等。陈云峰说，这其实就是对开发商预售的整个过程进行了明确规定，让每一个过程都在阳光下进行，让购房者放心购房。

《通知》要求，商品房预售方案原则上不得变更，但因商品房项目的规划、设计变更等原因，预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的，开发商应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期满且无争议的，可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。

规定：开发商提交的项目整体预售计划包括：每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

解读：陈云峰说，现在很多项目都是分期建设和销售的，因此哪个部分需要开盘才会上报申请预售许可证。而《通知》要求，开发商要上报项目整体预售计划。也就是说，今后一个项目在第一次上报预售方案时，无论一次销售还是分期销售，都要说明开盘时间。这样就避免了开发商根据市场行情开盘的操作手段，可有效地避免捂盘惜售。

规定：提交的本期自留商品房情况包括：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。

解读：陈云峰说，“从这个规定中可以看出，开发商在上报预售方案时，就必须保证每一套房源的去向透明。”一些企业确实存在自留房用于宿舍的情况，但也有为关系户留房或预定房源的情况，或者因为某种交易，为特殊群体预留房源。在房价上涨的背景下，预留的房屋价格可能要比实际预售时的价格低很多，因此非正常的预留房源的做法有失公平。

规定：提交的本期预售商品房情况包括：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。

解读：陈云峰认为，今年市住建委曾发文规定，预售的房屋须按套标价，不再只公布均价，有效防止了哄抬房价。“但变相降价也是开发商的猫腻。”陈云峰说，例如一个楼盘分三期销售，一期定价1万元，二期、三期定价1.1万元，在一期销售后，二期回调至1万元，开发商可以说让利10%，以虚假降价的方式，刺激购房人购房。业内叫做高标低卖，就是开发商们常玩的“销控”，其效果还包括捂盘。因为二期、三期标价很高，提高了购房门槛。这时，一期房源就显得很紧张，给购房人造成房源稀缺的紧张氛围，形势好的情况下，二期、三期反而还能抬价出售。