外地人如何办理二手房贷款思维导图

这个问题其实和购买新房差不多，依据北京市的有关规定，外省市个人可以在北京购买二手房。外省市个人在北京购买二手房，需要办理《外省市个人在京购房批准通知单》(以下简称《批准通知单》)。购房者可以持本人的身份证和暂住证到北京市房地产交易中心办理《批准通知单》。取得《批准通知单》后，方可购买北京市的二手房。此外，如果外省人购买的二手房是已购公有住房，房屋所有权人必须依据有关规定，持《房屋所有权证》办理已购公有住房批准上市手续，即《公有住房和经济适用房出售确认通知书》和《公有住房和经济适用房出售审批表》。购房者应认真审核上述资料，确认无误后，才可与已购公有住房的所有权人签订房屋买卖合同。至此，外省市个人就可以向银行申请贷款了。现在开展二手房贷款业务的银行有中国农业银行北京分行等银行。

二手房的贷款方式主要是房屋抵押贷款，与商品房抵押贷款的形式基本相同，但在贷款额度、房屋价值评估、阶段性保证方面有不同之处。下面就贷款手续作一些简单介绍：

外省市个人和二手房所有权人共同到双方选择的银行提出贷款申请，填写贷款申请表，并提供双方的身份证件?需提供身份证、暂住证?、《房屋所有权证》、《公有住房和经济适用房出售审批表》、《外省市个人在京购房批准通知单》、双方签订的房屋买卖合同。此外，还需选择贷款方式。现在银行可以提供两种抵押贷款方式：房屋抵押贷款和抵押加阶段性保证贷款。如选择前者，则银行只有在购房者取得房屋所有权证或其他证明文件，并将该所有权证或其他证明文件收押后才能放款;如选择后者，银行指定的担保机构会在购房者取得房屋所有权证之前，为购房者提供阶段性担保，银行在购房者签署抵押贷款合同后即可发放贷款。

(2)银行初审合格后，由银行指定的房产评估机构对房屋价值进行评估。虽然购房者已经与房屋所有权人就房屋的价格在房屋买卖合同中已有约定，但银行是以其指定的房屋评估机构对房屋的评估价值作为确定贷款额度的依据。购房者最高可以得到该房屋评估价值的70%的贷款，贷款期限最长为30年。

(3)由银行指定的律师事务所对提交的材料进行审核，出具法律意见书。

(4)贷款银行在审核法律意见书的基础上，将决定是否批准贷款。得到银行批准贷款的通知后，购房者和房屋所有权人在贷款银行分别开设账户，购房者把房屋买卖合同中约定的房价款的30%存入自己的账户。之后，购房者与银行签订购房抵押贷款合同并签署授权书，授权银行将该笔首付款及发放的贷款划至卖方账户。购房者还需要与保险公司为该房屋办理个人抵押贷款房屋保险。

(5)贷款银行直接将贷款划至卖方账户，发放贷款的次月起购房者需按银行规定的时间偿还贷款。

(6)办理立契过户，申领《房屋所有权证》。

(7)由律师事务所办理房屋抵押登记，并将《房屋他项权利证书》交由银行收押。

(8)在购房者还清贷款本息后，解除抵押担保。

至此，购房者就对该房屋拥有了完全的所有权。

本期客座律师陈海昶