二手房交易指南：学区房“二手房中介的招牌菜”思维导图

为了给孩子找一所教学水平公认比较好的学校，一部分眼光较长远的家长，往往在孩子还很小的时候，就考虑购买学区比较好的房子。一些家长不顾每平方米万元的“天价”，就是为了给孩子选所“名小学”，同时也为了小学毕业后就近升入“名初中”。

家住李沧区的叶先生孩子才三岁，可已经开始为读书煞费苦心了。“孩子一出生我就做准备了，一直忙着找房源，卖掉自己在市南东部123平方米的新房，然后再加10万元到栈桥附近买一套江苏路小学学区内的房子。”

记者在市区几家中介公司了解到，像叶先生这样打算买房择校的家长还真不少。“毕竟好学区内房源少，好学校人人都想进，入学需求在增多，房价自然就被抬高了。”

采访中，购买“学区房”的家长普遍认为，对于自己原居住学区的学校师资力量不太满意，口碑好的学校又难进，要让孩子接受更好的教育，买“学区房”是一条捷径。进了好的小学、初中，可以增加孩子考上好高中的几率，进入了好高中就意味着上大学有保证了，那么现在这些投入都是值得的。

据爱威不动产张廷友介绍，目前的九年制义务教育分为民办和公办两种，民办学校一般没有学区概念，而公办中小学目前则实行就近入学的学区原则。为了达到公平公正，录取学生时一般实行房产证、实际居住地、户口本三证合一的录取方法，凡在本学区内随父母、祖父母、外祖父母(包括法定监护人)有常住户口并居住的适龄儿童，均可在该学区报名入学。诸如市南区江苏路小学和大学路小学，市北区台东六路小学和上海路小学，四方区平安二路小学等学校，由于教学质量比较好，一直是热门学校，三证合一的生源仍然可能超出其招生人数，所以不少热门小学视当年的招生情况，出台了必须居住一年、两年甚至三年以上等更为苛刻的录取条件。

学区房房源稀缺

据介绍，学区房的成交没有十分明显的旺季，由于其房源一直比较稀缺，因此在中介挂牌的房源一般很快就会成交。

随着老城区拆迁土地面积的不断扩大，正在锐减的学区房源在一定程度上导致了目前名校学区房“奇货可居”的局面。一方面好的学区房房源奇缺，另一方面市场需求量每年都在不断增长。目前的学区房市场实际上正处于一种“有价无房”或者说“高价少房”的局面。对于一心想让自己的孩子上一所好学校的大批购房者来说，买一套学区房似乎变得越来越难。

记者发现，挂上“学区房”牌子的房子特别好卖，而且价格上一般都要高于同等地段相似配套的其它房产20%以上。

据了解，像江苏路小学、嘉峪关小学附近的学区房房价普遍在8000元以上，有的甚至卖到了10000元以上。以江苏路学区房为例，记者走访了六七家中介，最便宜的每平方米也要8000多元，大多价格都在每平方米1万元至1.5万元之间。一家中介的负责人告诉记者，学区房根本不愁销路，因为家长买下房子送孩子入学后，可以再转手卖掉，这两年学区房的价格一升再升，家长只赚不赔，而且还达到了送孩子进好学校的目的。

一位中介人士告诉记者，目前买这些高价学区房的人很多有多套房产，买学区房的目的就是图个学区，而不是为了居住，像叶先生这样要卖原来的房子来买学区房的人很少。记者也了解到，为数不少的人买学区房只为了挂个户口，在小孩入学报名前搬到房子里居住一段时间，一旦孩子报名结束，就搬回原来常住的房子，学区房则成了空房，或出租给别人居住。有人甚至戏称，高价学区房的价值在于“学区”，而不是“房”。

记者从各区教体局获悉，针对部分家长只买不住、买房只为入学的“空买”行为，各教体局都加强了管理。每年新生入学前几个月，各区都会对新生进行摸底，尤其是热点小学学区内的学生，更是重点摸底对象，以确定学生是否长期居住，对于“空房户”，则进一步审查学生的入学资格。

买学区房有风险

爱威不动产张廷友告诉记者，因为不熟悉小学学区的划分原则，每年都有一些家长费尽心思买了房，最后却白忙活。

“很多家长选择房子时，以为同一条路或同一个小区里的孩子，都会被划分到同一所小学，但实际上，小学学区的划分是会精确到门牌号的。”他特别提醒家长，选择学区房要细之又细，同一个小区里的不同楼座，可能属于不同的小学区片，有时两栋楼只隔着一条小小的马路，学区就不同了。比如，同是金湖路小区，部分楼座属于南京路小学学区，还有部分楼座则属于宁夏路小学学区。

他最后提醒家长，有的家长保留了学校今年的入学划片表，认为按照此表买房就可万无一失，但实际上，根据每年新生的摸底情况，一些小学的学区在相对稳定的前提下会有一些调整，家长如果正买到“调整点”上的房子，就会后悔莫及。最好不要买处在两学区分界线附近的房屋。在买房之前，先到当地教育局咨询今年学区的划分政策，对比一下近几年来学区划分的变动，从中挑选出某些一直处于热点小学学区的小区。

更多阅读：严打“三假”：二手房申贷 拒批量超一成