二手房交易阴阳合同避税监管难思维导图

二手房交易流程

记者了解到，在二手房交易过程中，买卖双方通常先签订一份交易合同，确定交易价格、付款方式等。在长沙市二手房交易服务中心办理产权变更时，再签一份电子合同，对电子合同内的交易价格实行资金监管。而电子合同上的成交价远低于实际交易价格，造成了部分资金由买卖双方直接私下交易，成为管理的“真空地带”。

对此，长沙市房产局房产研究中心主任陈敦旭在接受记者采访时称，“网上签约的二手房交易合同才具有法律效应”。

“‘阴阳合同’现象会给买卖双方带来交易风险。”湖南骄阳律师事务所廖霄翔律师分析认为，由于双方在房屋产权管理局备案的合同效力优先于双方自行签订的合同，因此卖方存在不能收足房款的风险，对买方而言，如果在未办理好过户手续之前卖方毁约不卖，则也可能导致买家无法购得房屋，其合同权利不能受到法律保护。如果买卖双方因此诉诸法院，法院认定双方当事人故意报低成交价，违反诚实信用原则，双方均有过错，合同则属于可撤销合同，将驳回诉讼请求。因此，做低合同价而产生的纠纷往往在一定程度上影响了二手房的买卖交易最终的成功。

“根据合同法的一般规定，签订在后的合同是作为之前合同的补充或变更，具有合同的法律效力，即买卖双方若发生了合同纠纷，则以在后的即与房产局联网签订的电子合同为准。”湖南人和人律师事务所方文斌律师认为。

两份合同在不同的法律场合效力会不同。“可能出现合同一方反悔(违约)，承担违约责任时，适用真实的交易合同为宜”。

廖霄翔律师指出，报低成交价逃避税费属于违法行为。私自报低二手房合同价格，的确可以逃避不少税费，但这种行为触犯我国《税收征收管理法》、《刑法》的相关规定，一经查处，不但要被补缴，而且要承担可能的行政处罚责任及刑事责任。

买卖双方在网上签约时应照实申报，照实纳税，以规避交易纠纷及法律风险。