二手房买卖纠纷--共有房屋出售未征得其他共有人同意的，合同无效。思维导图

浦民一(民)初字第14144号

原告甲，男，1934年10月2日生，汉族，住本市浦东新区×××路419弄1号101室。

原告乙，女，1945年11月26日生，汉族，住本市浦东新区×××路419弄1号101室。

二原告共同委托代理人丙，上海市××律师事务所律师。

被告戊，男，1968年9月2日生，汉族，住本市南汇区××镇××街68号601室。

被告己，男，1957年1月28日生，汉族，住本市×××路419弄12号602室。

委托代理人庚(系被告己之子)，男，1981年12月14日生，汉族，住本市×××路419弄12号602室。

委托代理人***，上海市***律师事务所律师。原

告甲、乙诉被告戊、己买卖合同纠纷一案。本院于2004年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人丙，被告戊、被告己的委托代理人庚、丁曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甲、乙共同诉称，两原告为夫妻关系，被告戊系其子。本市×××路419弄12号602室(以下简称系争房)系两原告、被告戊、戊妻子和孩子共五人于2002年4月动迁时以互换产权的方式得到的安置房屋。近期，原告获悉被告戊擅自将系争房出售给了被告己。

两被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉，要求1、确认两被告就系争房签订的房屋买卖合同无效;2、被告己自该房迁出，迁至其户籍所在地青浦××乡××村一队。

诉讼费由两被告承担。原告就其主张提供如下证据：1、两被告于2003年12月12日签订的《私房转让协议》，证明戊未征得产权共有人的许可，擅自出售系争房，该转让协议无效;2、原告于2002年4月8日与动迁部门签订的《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，证明系争房屋所有权人的情况;3、被告戊与妻子辛离婚协议证书及离婚证，辛也是系争房的被安置人员之一，其与戊离婚时对系争房产权尚未进行过分割。被告戊辩称，其出售系争房确未征得父母同意，故对原告的诉请表示接受。被告戊未提供证据。被告己辩称，两原告动迁时就对系争房不够满意，有出售之意，而平时家庭事务原告亦是让戊负责办理的。两被告买卖系争房之事原告事先知晓，己也已经支付给戊房款35万元，且已实际居住系争房近一年。两被告签订的《私房转让协议》为有效协议，不同意原告的诉请。

被告己就其辩称提供如下证据：1、2004年11月中介公司出具的书面说明，证明原告事先知晓被告对系争房买卖的事宜;2、2004年10月24日原告与被告己及中介公司工作人员的电话记录(节选)，证明原告全权委托被告戊处理系争房买卖事宜。经当庭质证，被告戊对原告提供的证据的真实性无异议。被告己对原告提供的证据1、2的真实性无异议，对离婚证无异议，对离婚协议书有异议，认为没有民政部门的盖章。原告对被告己提供的证据1表示尚需提供中介公司的营业执照;证据2是被告自行整理的录音资料，无法表明原告有同意卖房以及委托被告戊卖房的意思表示。被告戊对被告己提供的证据不予确认。

本院对双方无异议的证据予以确认。被告己提供的录音文字摘录中不能反映两原告知晓被告戊将出售系争房屋有委托被告戊出售系争房的意思表示，对该份证据本院不予确认。基于上述质证意见及庭审调查，本院确认如下事实，两原告为夫妻关系，被告戊系两原告之子。2002年4月，本市××××180号房屋动迁，原告与动迁部门签订了《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，获得包括系争房在内的安置房屋两套，被安置人员为两原告、被告戊及戊的前妻辛、孩子癸，计五人。两套房屋均未办理产权登记。系争房由戊出租他人使用;两原告未实际居住。2003年12月，两被告经中介公司中介，就系争房签订了《私房转让协议》，约定房屋转让价为人民币53万元，总首付款35万元;戊领取系争房产权证之日起一个月内，协助己办妥银行****手续。在银行放贷之日起七日内，己将剩余18万元房款一次性支付给戊。协议签订后，己支付给戊35万元房款，戊则于2004年4月将系争房交付给己使用。

同年11月，原告以被告戊未经原告同意，擅自出售系争房为由向本院提起诉讼，要求确认两被告签订的《私房转让协议》无效，被告己迁出系争房。审理中，因原告与被告己坚持己见，致调解不成。本院认为，个人所有的合法财产受法律保护。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。系争房是两原告与被告及其家人以私房产权互换形式共同安置分得的房屋，两原告又为被拆迁房屋的权利人，故即使系争房尚未办理产权登记，根据有关规定，两原告至少也是系争房屋的产权人共有人。被告己对自己有意购买的房屋未进行权属登记情况的核对，被告戊在尚未办理产权登记的情况下，不征求共有人的同意，擅自与被告己就系争房签订《私房转让协议》，两被告的行为显然侵犯了原告的合法权益，而且两被告约定的剩余18万元房款需在办理产权过户时支付，而系争房原始的产权尚未办理过登记，两被告之间的产权过户显然更难予操作。

据此，原告要求确认两被告签订的《私房转让协议》无效于法有据，应予支持。被告戊应退还已收的房款35万元，被告己亦应迁出系争房。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告戊与被告己于2003年12月12日签订的《私房转让协议》无效;二、被告己应于本判决生效之日起十五日内迁出本市×××路419弄12号602室;三、被告戊应于本判决生效之日起十五日内退还被告己人民币35万元。案件受理费人民币10，310元，由被告戊、己各负担5，155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长 谷xx

代理审判员 田x

代理审判员 谢xx

二OO五年三月二十四日

书记员 张x