房山法院窦店法庭调研二手房买卖合同纠纷案件特点思维导图

近日，房山法院窦店法庭对该庭今年第一季度受理的二手房屋买卖合同纠纷案件进行了调研，发现该类案件主要有以下特点：

二是原告诉讼请求呈现明显类型化。一是第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产，出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。二是以买方为原告，以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。

三是“黑白合同”大量存在，加大法院审理难度。买卖双方为了规避相关法律，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定，即俗称的“黑白合同”，其中还有很多“黑合同”是采取口头形式，取证更为困难，进一步加大了法院的审理难度。

四是买卖合同常与居间合同相重叠，中介机构作为第二被告一起被诉的情况较多。由于买卖双方多是通过中介机构认识，并签订买卖合同，并由中介机构负责办理相关手续，因此往往导致相关中介机构被卷入大量二手房买卖纠纷案件中，法律关系更为复杂。

五是绝大部分涉案房屋都设有抵押权，由此引发纠纷居多。卖方在原来购买房屋时，大多通过银行或者担保公司进行贷款并在购买的房屋上设定抵押权。因此，对该类二手房进行买卖时，九成以上的合同中都约定了买方先行支付一部分现金，由卖方使用该笔款项向银行办理解押，随后再办理房屋过户手续。而实践中，在相关手续办理过程中极易出现纠纷。

六是买卖双方分歧较大，难于调解。出于利益驱动，该类案件当事人双方分歧较大，一方坚决要求交房，另一方极力主张解除合同，使得调解工作相当困难，双方达成调解协议的比例较小。