二手房买卖交易常见合同解除纠纷及相关法律规定思维导图

第一， 共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。

第二， 承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。

第三， 售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

第四， 第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。

第五， 售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。

第六， 所售房屋是央产权，政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等。

第一， 签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;

第二， 不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。

第三， 在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。

上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

一、双方协商确定的，从其约定;

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。