案例分析－房地产新政实施市民买房遭遇新难题思维导图

难题一：近140平方米房子遭遇尴尬

沈小姐称自己不久前在某新盘预定了一套房子，面积138平方米，每平方米价格在1万元左右。也就是说，她的房子就面积而言，基本上是可以被划入普通住宅行列，享受1.5%的契税。但是万一将来实际交房的面积与当初预定的面积有误差该怎么办？因为该房子面积正巧在140平方米的临界点附近，一不小心就会升格成“非普通住宅”，那就要交3%的契税了。

沈小姐担忧地说：“面积即使差得不多，不过一跨过140平方米这条‘坎’，这可就是学生考试时60分和59分的区别了。这契税一差就是好几万。虽然房产商承诺如果面积误差太大可以退房，可是我挑了这么久才定下来，因为区区几个平方米就退房，心里肯定会很不是滋味。”

点评：一些业内人士分析说，关于面积的测算，原本就是房地产纠纷的主要争议点。但是以往主要发生在开发商与消费者之间。如今政府公布普通住宅的标准后，出现了140平方米这个临界点，必然使与这个面积临近的房子成为争议多发区。

由于房子的实测面积与计算面积通常会出现微小的误差，房管局测量与开发商自量的结果也会有出入，如果当初预定的房子面积和实际交付的面积不大一样，购房者就不得不为这难以避免的“误差”埋单了。

专家提醒，购房者若不希望买到“非普通住房”，在购房时就要留意了。如果选择建筑面积作为计算单位的，根据具体情况必须在140平方米建筑面积中预留一定的误差空间。

难题二：杭州普宅价格标准何时出台

普通住房“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”的标准该怎么认定？这是林先生眼下最关心的问题。林先生称，为了给孩子找个好学区，他准备在杭州市老城区某地段买套房子。他找的是一栋单体楼，而且面积不过83平方米，但目前楼价很高，每平方米超过1.5万元。他打听了一下周围的二手房的价格，发现这套房子有可能要归入非普通住宅。但现在普宅价格标准迟迟未出，他就拿不定主意了。

点评：杭州市普通住宅标准必须满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。要确定同级别土地上的住房平均价格，首先必须确定“基准房价”。据悉，北京、上海和南京等城市不久前已陆续公布了“普宅价格标准”，杭州市普宅价格标准还没有出来。为此，要区分非普通与普通住宅在实际操作上仍然很难。像林先生这样房子虽小价格却高的案例不在少数，这部分市民应当如何选择，亟待相关细则的出台。

难题三：两房打通可否不计“豪宅税”

田女士与她的先生都是独生子女，两人原本打算买一套200平方米的房子，把各自的二老接过来同住。如果他们购买的房子面积超过了140平方米，新政实施后，这套房子的税费就要增加不少。于是他们想了个办法：如果买下两套100平方米的房子，然后将房子打通，税费是否可以减少一些？

点评：假设田女士买一套200平方米的房子，均价为1万元／平方米，则需要缴纳契税6万元；而同样单价的两套100平方米房子的契税总合也就3万元，足足能省下3万元。但是以上情况只是在假设前提下发生，实际情况会比较复杂。如果是一次性付款，理论上契税能省下很多；但如果是按揭买房，两套房子的按揭费用会增加。况且，把两套房子打通不仅需要另外增加一笔费用，还需去相关的管理部门审批，能不能批出来还是个很大的问题。