二手房交易：赠与“瑕疵面积”导致纠纷思维导图

去年12月，马女士通过中介公司向吴女士购买了一套二手别墅。在支付大部分房款后，双方办理了过户手续。由于吴女士此前在别墅外自行搭建了部分建筑物，为此，双方在合同补充条款中约定，吴女士自行搭建的那部分面积无偿送给马女士，由马女士自行处理。

今年2月，马女士通过律师致函吴女士，称自己从小区物业管理处获悉，吴女士先前在别墅外搭建的是违章建筑，在交易前便被要求拆除，但吴女士在卖房时并未说明这一情况，因此提出解除房屋买卖合同。对此，吴女士不同意。吴女士认为，违章建筑被要求拆除是理所当然的，所以当初在补充条款中明确：搭建面积是无偿赠送的，因此买卖合同应继续履行，马女士需按约定支付余下房款。双方争执不下，走上公堂。

在市一中院审理过程中，案件焦点很快浮出水面：房屋买卖中赠与“瑕疵面积”，如违章建筑、露天平台等，是否会影响到整个二手房房屋买卖合同的有效性。不少专家认为，随着商品房建筑形态的日益多样化，该问题将会越来越多。

据了解，“买顶楼，送露台”、“买别墅，送地下室”等情况在本市新建商品房销售中时有出现。这些不仅是一些一手房的卖点，也成为二手房交易中上家定价的砝码之一。问题在于，上家附送的露天平台并没有产权证，本质上属于公共面积，而未经批准建造的地下室或“阳光房”更属于违章建筑之列。因此，赠与“瑕疵面积”显然会因违法而成为无效行为。更为重要的一个问题是，这会导致整个二手房买卖合同无效吗?

对后一个问题，专家目前持两种不同的观点。浦东新区法院的一位法官认为，如果房屋买卖合同中没有约定单价，仅约定了整套房屋的价格，那么“瑕疵面积”不能视为赠与行为，而应作为买卖合同标的物的一个有机组成部分，上家要承担“瑕疵担保责任”。因此，在下家不能享用“瑕疵面积”时，买卖合同应予解除。

另一种观点认为，买卖与赠与是两种不同的法律关系。不管买卖合同中是否约定了房屋单价，都不能将“瑕疵面积”视为买卖合同标的物的组成部分。民事诉讼法专家沈宗汉则认为，在房屋买卖中，上家是否有权赠送“瑕疵面积”是个值得探讨的问题，但无论如何，这种赠送行为只是普通的瑕疵纠纷，构不成合同法定解除理由之一的根本违约。