收房攻略之费用篇思维导图

怎样验收房屋防质量问题

入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。

交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款;违约金;管道煤气开户费;有线电视安装费;电话、宽带初装费;安防系统费用;产权代办相关费用(契税、印花税、面积测量费、办证工本费等);其他房地产买卖合同中约定的费用。

交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费;水电周转金;装修押金;装修垃圾清运费等。

现实交房中，收费主体经常出现混乱，物业公司往往介入交房收费工作，我们也经常看到开发商和物业公司联合办公的情形。一旦楼盘在交付时发生收费纠纷，有些开发商不分具体情况，一律都交由物业公司出面处理，出现了收费主体不清、乱收费的情况。

友情提醒：业主办理缴费手续时应注意相关费用凭证的主体应与有权收费主体相一致。如果是物业公司代收，就应该要求其出示开发商的授权委托书原件，否则，不与其办理相关手续。

业主只要付清了全部房款，开发商就应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，并且不能设置法律规定或合同约定以外的费用，否则就是违约，业主有权拒绝强制附加条件的交房行为，由此产生的逾期交房的责任由开发商承担。如果业主和开发商在签订购房合同时亦签订了《前期物业管理合同》或《临时业主公约》，并承诺缴交物业管理费，则还应缴纳相应的物业管理费用。

以下费用问题经常困扰业主，齐伟律师对此进行逐一剖析和解惑：

《福州市物业管理若干规定》规定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。《福建省物业管理服务收费管理规定》规定：提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。另据福州市物价局、福州市房地产管理局2002年联合发布的《关于规范物业管理服务收费行为的通知》(以下简称《规范物业收费通知》)的规定：物业公司不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费，业主可按月交，也可按年交。

上述规定说明了，业主收房之后就必须要缴纳物业管理费，但业主可以按月交费，物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。需要提醒业主注意的是，这时所说的必须向物业公司缴纳的物业管理费只是上述规定中的综合管理服务费，而不包括其他几项服务的费用。

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

根据福州市现行政策：1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其建设总投资额的2%拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足;2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，应由业主按购房款2%的比例缴纳专项维修基金。业主应在办理房屋权属登记手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续。

友情提醒：公共维修基金不需要在入住时缴纳，但应在产权证办理前缴清。

关于是否收取装修押金和装修管理费的问题，业主和物业公司争议最大，现实操作中也多发生纠纷。

一方面，由于装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此，一般物业公司要求业主在装修前交几百甚至上千元的装修押金，并承诺装修结束后退还。

另一方面，根据《规范物业收费通知》的规定：物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。

友情提醒：从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑，物业收取装修押金有其合理性，但如无特殊约定，根据现行政策，业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费，业主不必缴纳。

根据福州市的现行政策，房屋装修垃圾清运费有明确的收费标准。

住宅内无隔墙的：面积200平方米以上，每单元400元;面积100～200平方米，每单元300元;面积100平方米以下，每单元200元。

住宅内有隔墙的：面积200平方米以上，每单元600元;面积100～200平方米，每单元500元;面积100平方米以下，每单元400元。

水、电周转金

根据《规范物业收费通知》的规定：住宅未实行一户一表的，按200元/单元收取电周转金，实行一户一表后应退还;物业公司无权收取水周转金。

煤气开通费

根据2002年《福建省燃气管理条例》的规定：“燃气经营企业应当执行政府价格主管部门制定的价格和收费标准”。而2002年12月27日颁布的《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》明确规定，各类工程建设单位或者个人按照本规定缴交城市基础设施配套费后，各地人民政府或有关部门出台的与城市基础设施配套建设有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止。从这个角度来说，福州市燃气管理办法有关管道燃气初装费的规定已经不能予以适用。因此继续收取管道燃气初装费是没有依据的。尽管如此，目前福州市煤气经营主体还是有收取煤气开通费的。

从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，而是写明由业主承担，则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款，如果开发商在售房时承诺管道煤气入户，一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了(除非另有约定)。

该项费用不属于物业收费的范围，如果业主与开发商没有协议的话，业主没有义务在入住前缴纳该等费用，业主可以自己与相关机构(有线电视管理机构和电信机构)办理相关开户手续并缴交费用。

如无合同依据或业主自愿，开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业主，因为开发商已经没有任何风险，收取代办费用的理由就不充分;以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，其之所以代为办理产权，也是为了避免风险，其要求代办虽然没有法律和合同依据，但还是有一定的合理性，不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下，开发商代办产权的可以收取合理的代办费。

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

停车费不属于物业管理综合费用，业主无需在入住时缴纳。物业公司应根据福州市物价局核定的收费标准向业主收取停车费。

根据福州市区物业管理小区停车管理费标准，停车场类型分5种：地下车库、院内车场、私家车库、摩托车停放场和自行车停放场，不同停车场类型执行不同收费标准。

地下车库，汽车临时停放，每辆次5元，过夜停放，每辆次10元，按月停放，每月每辆70元;摩托车按月停放，每月30元。

院内车场，汽车临时停放，每辆次3元，过夜停放，每辆次5元，按月停放，每月每辆60元。

私家车库，汽车按月停放，每月每辆20元。

摩托车停放场，临时停放每辆次0.5元，过夜停放每辆次1元，按月停放，每月每辆20元。

自行车停放场，临时停放每辆次0.2元，过夜停放每辆次0.5元，按月停放，每月每辆6元。