验房师量长度不用皮尺用仪器。李浩摄
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丁渤:别把验房当短期行为 验房中发现三类问题思维导图模板大纲
验房师本身具有多年经验,而且持有专业工具,从门窗表面到水暖、电路等隐藏设施,挑出一个小毛病就将避免业主入住后一个大烦恼。
丁渤其人:
南京,是中国验房师的发源地,而丁渤是南京市的一个验房师,被称为民间验房第一人,他在两年多的时间里,为一万多套房子做过验收或检验。
今报:两年多以来,您总共大概验过多少户房子?验房中主要存在的质量问题有哪些?
丁渤:一万多套,其中的问题大概分三类,偷工减料、刻意欺诈、质量瑕疵。
今报:有人说南京的房子质量特别高,你觉得和南京市民认同验房师验房有关吗?
丁渤:客观地说,南京的房屋质量在全国相对比较高,但是距上海等一些地区还有一些差别。南京市的房屋质量水平到今天这个地步,短期内快速地提高,跟我们验房师的出现有着密不可分的关系,包括我们南京市一些质量主管部门都表示,因为我的出现,使南京的房屋质量提前五年进行了快速规范,更有媒体要号称给我发一个“节能奖”。
今报:你即将召开培训班培训专业的验房师,是不是意味着已经得到了政府等有关部门的认可,准备以后怎么发展?
丁渤:我将继续把验房师这个职业走向最终执业化、认证化的道路而努力,我们继续向建设部和劳动部申报执业认证,以本期培训班为开头、起点,终点是这个职业的欣欣向荣和发展,职业化、正规化。
今报:讲讲为业主维权的故事吧。
丁渤:最快的维权:第一天验房,第二天律师介入,第三天开发商赔偿业主一万元钱;最漫长的维权:从起诉直至结案近一年的时间。到目前为止,我们与开发商正面交涉诉讼的、调解的,没有一起失败案例,给大家一个建议,碰到了问题,绝对不要放弃自己的权益。
今报:做的验房报告,有开发商不采纳的情况吗?
丁渤:开发商有时候会拒收,但这并不能阻止业主验房,也不能让验房报告无效,业主可以采取寄挂号信或者特快专递的方式来维护自己的合法权益。举个例子,就像欠别人钱你不承认,并不代表债主就没有办法追究你了。
今报:验房对开发商有什么好处?
丁渤:开发商能从第三方那里客观公正地知道自己的缺点、缺陷所在,造出更符合市场需要的、更人性化的房子。
今报:沈阳已经有了真正意义上的验房公司,作为前辈,你有什么建议?
丁渤:不知道沈阳的公司现在运作的业主范围以及业主水平及相关的内容,给他们一个忠告:希望他们能把这个事情不当做短期行为,能够真正地克服困难为业主服务,验房师的道路任重而道远。
验房节点
清水商品房从15个项目验收
验房的最佳时机是在交房时,必须确认房子没有质量问题,才可以办理入住手续。如果业主草草地在房屋验收单上签下大名,那以后发现问题,索赔就没那么简单了。
王浩诚表示,对于一套清水商品房来说,他们公司主要对15个值得注意的项目做重点验收。
1.入户门:外形是否变形、有划痕,门锁、门镜、合页是否完好;
2.配电:电表、电闸、照明电、开关、插座;
4.空调:预留位置和电源;
5.门禁系统:对讲门以及其他设施;
6.窗户:开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃;
7.阳台门:开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃;
8.室内墙面:是否平整、垂直,有无开裂、空鼓现象;
9.室内地面:是否有空鼓、开裂现象;
11.室内门洞口:宽高是否标准;
12.厨房:水龙头、烟道、排水;
13.卫生间:水龙头、排水,是否有渗漏,通风情况;
14.供暖:暖气片安装情况
15.开发商所提供的设施与合同是否一致
有房难验
两类房子没法儿验
王女士买了一套二手房,她打电话请验房师来验房,却被拒绝了。为什么呢?多数二手房没“准”可依
对比新楼盘,很多买二手房的人对房子质量也不大放心。
“2000年以前的二手房我们一般不会接手验收。”王浩诚说。房子哪儿有问题、什么地方不合格,绝不是说说算了,要参照国家或地方标准执行,但沈阳市内2000年以前的房子,由于当时没有具体标准,也就没有可以参考的规范,无法说合格与否。
装修后的房子验收难
装修后的房子可以分成两类,王浩诚介绍,一类是开发商精装的;一类是业主自己装修的。
“开发商精装的房间可以参照装修标准验收,有问题开发商负责。”王浩诚表示,业主自己装修的房子则很难验收。他举个例子,比如新交付的房子墙面有裂缝,但由于业主在装修时砸了半堵墙,这个裂缝就说不清楚是谁的责任了。
验房尴尬
没有资质
验房师出面称“朋友”
再专业的验房师始终无法理直气壮
验房是一个刚刚兴起的行业,一位验房师笑称自己是第三百六十一行,身份还没有被正式接受。隐形身份尚需认证
“我们不愿意和开发商正面接触”,再专业的验房师始终无法理直气壮。
一位验房师告诉记者,因为国内没有专业的资格考试,他们目前还不具备律师证等职业资质证明,所以在陪业主验房时,一般都称自己是业主的朋友,只是具有专业的建筑知识而已。
虽然身份不能被认定,但专业的验房报告通常还是能让房屋有质量问题的开发商哑口无言。一个验房师说,他一次全权代理业主和开发商讨论房屋质量问题,当几个专业的数据、相关的法律规定摆在开发商面前时,开发商保证立即维修。
沈阳华建律师事务所的刘明雷律师说,只要验房师出具的验房报告符合事实,在和开发商对簿公堂时,是可以作为可信的证据采纳的。
某房地产咨询服务有限公司的总经理王浩诚说:“其实我们现在能做的,只是运用具备的专业知识,为业主提供验房指导,告诉他们的房子哪里有质量问题,仅此而已。”专业素质良莠不齐
由于验房师行业没有统一的认证和监管机构,一些并不具备专业验房水平的人也混入了验房市场。
王浩诚说,由于南京验房师比较火,许多人看到这个行业前景好,纷纷加入到其中,当中有些人甚至是裁缝、瓦匠,验房收费极为低廉,这对这个行业以及市场的良性发展没有好处。
他说,专业的验房师,应该是建筑方面的专业技术人员,对民用、工业建筑都非常了解,具有丰富的实际工作经验,只有这样,在验房时才能凭借技术能力做判断说话。
“验房师绝不是简单地拿卷尺量量屋子多高、多宽。”王浩诚说,别看表面上拿着工具敲敲打打,东量西测,实际上里面是很有学问的,该行业准入门槛很高,成本也很大。
验房总结
或多或少
哪套房子都有问题
解决普遍的质量问题要参照国家标准
“有的面积缩水,有的墙体不直,几乎每个房子都或多或少存在一些质量问题。”王浩诚提醒购房者,收房时一定要擦亮眼睛。
王浩诚列举了一些楼盘普遍存在的问题,供大家参考:
1.地面、墙面、顶棚有裂缝
问题:王浩诚介绍,在为业主验收一套房子时,发现4厘米的贯穿裂缝。
参照标准:《混凝土结构工程施工质量的验收规范》
2.集水器不加阀门
问题:沈阳90%的楼盘在做地热设计时,集水器不加阀门,这样容易造成里面的“ Y”形过滤器,时间长而堵死,使地热供暖出现问题。
参照标准:根据《地面辐射供暖技术规程》第6节,分、集水器上应设置手动或自动排气阀及泄水阀。
3.玻璃不符合要求
问题:7层以上的房间使用普通玻璃,破碎后坠落容易伤人。
参照标准:根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条,7层及7层以上的建筑物需要以玻璃作为建筑材料的,必须使用安全玻璃。
4.暖气片过多
问题:暖气片一组应不超过25片,否则供暖期热胀冷缩容易裂开。
参照标准:《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》
5.卫生间无地漏设计
问题:有的开发商为节约成本,卫生间没有设计地漏。
参照标准:根据建筑图纸,卫生间都标有地漏设计,但在施工过程中建筑方都省略了这一工程。
■据王浩诚介绍,如果业主在房子验收中,发现质量问题,有权要求开发商和物业公司给予免费维修,并可以提出赔偿。
如果业主入住后发现房屋存在重大结构质量问题,可直接要求开发商退房,同时要求开发商承担违约责任;如果开发商拒绝接受维修及索赔的要求,业主可以依靠法律维权服务,依据验房结论进行取证,根据相关情况对开发商提起诉讼。
■特别提醒:想验房的业主,验房一定要在收钥匙前进行。
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