南宁限购令后买房要注意的八要点提示思维导图

自3月1日南宁市对住房实行限购令后，不少想购房的市民心中有一些疑惑。为了规范限购期间的房地产市场交易行为，维护房屋买卖当事人合法权益，南宁市住房保障和房产管理局(以下简称南宁市住房局)印发《住房限购措施实施期间购买住房特别提示》，从8个方面给予市民提示。为方便广大读者理解，记者根据现实情况列出了8种相应的案例以供参考。

未吃透政策草率签约购房

情况：购房人在对住房限购政策理解不到位，未认真核实自身情况是否符合住房限购措施规定条件的情况下，草率决定与售房人签订房屋买卖合同。

案例：南宁市民刘小姐名下已有两套房，但都是小户型，不久前她看中了凤岭某楼盘的一套130平方米的房子，想将它买下来，考虑到限购令，她决定卖掉原来名下的一套房。她想：“这样我的名下只剩有一套房，我就可以再买一套了。”这种做法是否行得通，由于南宁住房限购的细则尚未出台，购房者的情况各异，所以记者建议购房者向住房局咨询。

提示：购房前，应认真阅读、准确理解《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》(以下简称南宁限购令)等住房限购政策规定。购房人对于住房限购政策有关问题把握不准时，可向房产主管部门咨询(南宁市住房局、房屋产权交易中心政策咨询电话：0771-5656258、5655581)，切勿在未吃透政策的情况下草率签订购房合同，避免因不符合规定条件购房，而无法办理房屋登记产生合同纠纷。

借用他人名义购房

情况：购房人通过与名下无房产的亲戚、朋友私下订立协议，借用其名义购房并办理房屋登记手续。

案例：黄先生名下已有数套房，但手里的闲钱找不到出处，便决定以其表妹的名义再购买一套。表妹是外地人，在南宁市打工两年多，尚未买房，可以出具购房的相关材料。黄先生说：“自己的表妹应该可以相信，并且我还可以和她签订一份协议嘛。”记者了解到，目前不少人有这种“借鸡下蛋”的想法。

提示：根据《物权法》等有关规定，不动产物权以登记为准，当事人私下协议不具有对外公示的法律效力。实际出资人借用他人名义购房并办理房屋登记，如登记的产权人事后未经实际出资人同意自行将房屋出租、出售、抵押或因其他债务纠纷造成房屋被司法机关查封、处置，实际出资人有可能遭受损失，并引发纠纷。

提供虚假材料购房

案例：岑先生是外地人，在南宁市打工多年，刚攒够买一套房的资金，南宁市正好下发了限购令。由于经常跳槽，岑先生无法出具社会保险缴纳或纳税等证明材料，于是有朋友给他出主意：“只要舍得花钱，这些东西都可以搞得到的(指造假)。”

提示：上述行为一经发现，房屋登记机构将不予办理其所购房屋的房屋登记手续。而且，伪造社会保险缴纳证明、纳税证明以及婚姻、户籍证明的行为涉嫌违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定，情节严重的，将被依法追究法律责任。

先签合同待限购期满再过户

情况：购房人采用先签订房屋买卖合同，待住房限购期满后再办理房屋转移登记。

案例：在限购令刚下发之时，记者在采访中了解到，某楼盘为了促销，给那些已有数套房、不符合购房条件的来访者出招：可以先签订合同，等明年3月1日限购令过后再办理备案。有业内人士将其称为“损招”，因为如果开发商再将此房卖给其他人，购房者一点办法也没有，白白损失首付款的利息;或者开发商单方面提高售价，购房者只有忍气吞声地接受。因为没有在房产部门备案，购房者的购房行为不受法律保护。

提示：根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。办理房屋登记，可有效地保护权利人的合法权益。购房人签订房屋买卖合同后，如不及时办理房屋转移登记，一旦遇到不诚信的售房人，在收取购房款后将房屋再次出售或抵押，购房人将承担巨大的风险。

以购房为目的变更婚姻关系

情况：为达到购买住房目的，通过办理离婚(或结婚)登记取得购房资格，待购房后再办理复婚(或离婚)手续。

案例：由于限购令是以一个家庭为单位的，比如南宁市的一对夫妻离了婚，则成了两个家庭，那么原来可以拥有2套房的，就变成可以拥有4套房了。于是有个别人打起了离婚的主意。

提示：根据《婚姻法》、《物权法》等有关规定，婚姻关系存续期间所购买的房屋除当事人有约定外均属夫妻共同财产。当事人为规避住房限购措施采取办理离婚 (或结婚)登记手段达到购买住房的目的，存在极大的法律风险。当事人因变更婚姻关系而确立的新的房屋权属和其他财产归属关系对双方均具有法律约束力，如果一方反悔或出现其他意外情况，另一方将可能面临既不能恢复或解除婚姻关系，也无法再主张房屋及其他财产权利的风险。

情况：购房人试图通过“托关系”、“走后门”的方式规避住房限购措施。

案例：从外省来南宁工作的郭先生在几年前买了一套小户型，今年准备生孩子，小户型无法满足需要，想购买一套120平方米的房子，但由于原来的小户型位于市中心地带，方便以后小孩上学，所以他不打算卖掉。一天，一个朋友对他说：“放心啦，我有人在某部门，可以帮你开具首套住房证明，这样你就可以再买一套房了，不过要花点钱哦。”

提示：根据南宁限购令的要求，在住房限购措施实施期间，各有关部门将按照各自职责加强管理、严格把关，对不符合政策规定的，将不予办理相关手续。购房人切勿轻信个别不法分子所谓的交钱就可以“托关系”、“走后门”开具各类证明办理购房手续的承诺，避免上当受骗，遭受损失。

购买不符合转让条件的房屋

情况：购房人为规避住房限购措施而购买不符合转让条件的房屋，如购买未取得《商品房预售许可证》的商品住房;购买擅自改变用地性质和规划用途所建造的住房;非农业人口购买农村集体土地上的房屋等。

案例：某楼盘尚未打地基，取得《商品房预售许可证》至少需要1年多的时间，却向外放话说可以团购，须先交一笔首付款，估计在明年限购令结束时即可办理备案手续。已有两套房的徐小姐听到此消息后跃跃欲试。

提示：根据《城市商品房预售管理办法》有关规定，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售。根据《物权法》和《房屋登记办法》有关规定，未经有关部门批准擅自改变用地性质和规划用途的房屋，将无法办理房屋转移登记。根据《房屋登记办法》有关规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，否则房屋登记机关将不予受理。因此，购房人为规避住房限购措施而购买不具备转让条件的房屋，其权益将无法得到有效保障。

盲从轻信影响购房决定

情况：购房人没有以自身住房实际需求考虑购房问题，反而因为一些不负责任的猜测、评论误导消费预期。

提示：住房限购措施等房地产市场调控政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。购房人应建立理性的住房消费观念，勿盲从轻信诸如房地产市场价格会出现大起大落的臆测。符合限购规定的，可从改善居住条件的实际住房需求出发，适时购房。对于在住房限购措施实施期间不符合本市市区购房条件的，不宜在未充分了解房地产市场行情、不考虑房屋管理使用成本等情况下仓促在南宁以外的城市购房。