购房合同慎重签 细节条款需明确思维导图

该案存在两个法律关系，第一：张先生与李小姐之间的买卖合同法律关系。首先，依照《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，张先生作为出卖人应保证任何第三人不得向买受人李小姐主张权利。故本案中，张先生应通过积极的行为保证物业公司不得向李小姐主张权利。其次按照合同约定，该笔供暖费用是房屋过户前张先生居住时发生的费用，应由张先生交纳。故张先生不积极处理的行为已经构成其违反买卖合同的约定，属于违约。本案中，李小姐可以催告张先生在合理期限内解决此事，否则可以要求张先生承担违约责任。第二、本案中另一法律关系为张先生与物业公司之间的供用热力合同关系。本案中，物业公司作为供热企业的代理收款人，其仅与张先生存在供用热力合同关系，其与李小姐并无任何法律关系，故其以不允许李小姐装修来要挟李小姐交纳该供暖费无任何法律依据。在本案中，张先生应向物业公司交纳供暖费，然后另案起诉物业公司要求其予以返还，而不应将纠纷转嫁至李小姐。

在二手房购房过程中，因物业交验引起的相关纠纷给买受人带来很多风险。为了保障买受人的利益，建议买受人在合同中约定预留部分房款，至买卖双方及物业公司之间就所有款项交纳完毕之后，再将此款交付出卖人。

[1]《中华人民共和国合同法》 第一百五十条