楼市上升期购房有讲究 量力而为不必一步到位思维导图

在楼市上升期，交易火爆，房价多变，不少购房者因此遭遇着“房价”一夜暴涨的“噩梦”。世华地产御景东方分行营业经理胡海波就遇到不少客户因为要与家人商量、犹豫不定，而错过了最佳购买时机。“房价上涨时期，购房其实要讲究策略，这样购买到称心的房子的可能性才大。”胡海波说。

据介绍，楼市上升期，其特点就是房价变化快，一手房提价大、二手房调价快；同时包括卖家、中介等在内的参与者心中浮躁不安，因此交易过程充满了变数。已经在一线工作5年的资深中介胡海波，经历了2007年、2008年的楼市动荡，他认为最主要是购房者要依据自己的购买实力去看房，而且多走市场货比三家，看到低于市场价位的房源就迅速出手。“为免夜长梦多，办理手续不能拖沓，必须紧凑有序。”他建议。

为了能够细致解析楼市上升期的购房策略，记者特意搜罗了各种案例进行说明。

多付定金防“跳价”

活用政策享受优惠多向中介、销售寻房源

【案例1】文小姐最近想买套三房的房子，却接连碰到不顺心的事。“主要是房东跳价，每次都是已经谈好价格，准备付定金了，房东却突然打电话说不卖了，要买的话就要加钱。”她看中的两套房，其中一套从170万元“瞬间”跳到了190万元。

【案例支招】中原地产的经纪人袁东南先生建议文小姐把定金额从17万元提高到34万元。他表示，近日深圳市中级人民法院出台了《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》，规定二手房业主今后若再因房价涨而反价违约，不仅要双倍返还买家定金，还需赔付涨出的差价。

他举例说，如果房子总价170万，如果买家下定金34万元，房东反价190万元，那么房东要返还定金和赔偿共88万元，但另外一个买家最多只能加价20万元，房东依然亏损34万元。那么房东就会慎重考虑反价的代价了。

活用政策享受优惠

【案例2】来深打拼的王先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房，其中一套在南山后海一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间，因此要支付营业税、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久，王先生选择了另外一套住房，虽然这套房子在南头，配套稍微陈旧一点，但购买这套房子无需支付更高的税费。

【案例支招】世华地产置业顾问胡海波表示，目前政府鼓励自住消费，因此他建议购房者尽可能用足政策，首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策，购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外，对于取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税。以房价175万元的150平方米的房子来算，营业税加契税共5.5%，那么如果房产证不够两年就需多付约9.6万元的税费。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可减少30%，如果是价值200万元的房子，那么利息就可以少支付30万元。当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

多向中介、销售寻房源

【案例3】去年初，潘先生开始关注房产，他想在工作地址附近置业。年初害怕房价下跌而犹豫不决，没料到房价反而上涨了。为了抓住房价调整上扬的尾巴，他在福田区一个看中的楼盘，将自己的手机号码留给了销售员和附近中介店铺，要求如有客户想甩盘套现就通知他。一位购买了该楼盘7楼套间的客户，由于家人不喜欢这个楼层，想以高于购买价1000元／平方米但低于市场价的价格出手，中介就将信息转告给潘先生，潘先生通过销售人员更改销售合同人姓名，买到了比市场价格低的房子。

【案例支招】金地置业的有关人士表示，其实销售人员、中介都与购买客户关系比较好，如果他们处于各种突然原因后悔想转手出售，都会通过原销售员、中介寻找合意的下手买家。如果看中某处房子的购房者，不妨将自己的要求告知信任的中介、销售员，恳请他们帮忙留意，比自己到处乱转或者房价涨后独自叹息后悔要好。

投资客房源

多议价空间大

【案例四】赵女士看中了滨海之窗两套房子，但是有一套房子是一位在里面住了3年的住户要换房而放盘的；而另一套是一位手上有多套房产的投资客根据市场回暖情况而放盘的。赵女士最后决定将议价主力放在投资客的房源上，通过中介的多次斡旋，终于以150万元的价格购买了一套两房的单位。

【案例支招】港置地产的高级物业顾问曾周焱表示，不少投资客的手上都有多套物业，由于月供、物管费、水电费等每月的支出，难以支撑其资金链，囤货时间越久成本越高，一般比住家客户的盘源议价空间大。她手上有一个温州炒房团的投资客，手上有10多套高档物业单位在他们的店放盘，他的买入价格在2.3万元／平方米，他的意向成交价格在2.7万～2.8万元／平方米，如果客户诚意购买，客户都能以2.6万元／平方米的价格买到，低于市场价格1000元／平方米。

快速出手但并不盲目

【案例】黄女士为半个月前的犹豫不决多付出了10万元。半个月前她看中了梅林的一套三房，对方要价235万元，但就在她犹豫的时候被别人捷足先登。半个月后，她挑中了另外一套房子，并以245万元的价格买了下来，其实这两套房子极为相似，就因为房价上涨而多付了10万元。

【案例支招】在楼市上升期，买房要做到快速出手。因为在这个阶段为买和不买而犹豫，会因此付出更高的购房成本。就二手房而言，每过一个星期房东就会提价一次，因此犹豫就等于看着房价上涨。那么快速出手就要求建立在充分了解市场的基础上，多通过跟附近的中介接触，通过他们来了解市场变化。

一位中介介绍，他的客户在买房的时候，每次跟中介公司的业务员出去看房，都会向他们打听附近的房价，而对自己心仪的房源价格情况，他还会记录下来。没过多久，他的客户就已经把周边楼市情况了解得一清二楚。当中介介绍给他一套挂牌价低于市场价的，他就立即付了定金。

量力而为不必一步到位

【案例】来自澳大利亚的丽娜最终还是放弃了一步到位打算。根据她之前的考虑，她准备在深大附近购买一套90平方米左右的新房，预算约140万元左右。而且由于限外令的约制，外国人在华只能置业一套房产，她比较想一步到位，购买一个面积较大的房子。但她手上现有的资金只够支付两成首付，因此她还需申请110多万元的按揭贷款，每月近7000元的还款额，对她来说有压力。因此她最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用，以免因为房价继续上涨而错过了买房时机。

【案例支招】丽娜的做法合理。对于住宅这种大宗消费来说，无法做到一步到位。如果不结合自身实际情况而盲目贪大，最终会让自己背上沉重的经济负担。尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下，如首付降低至两成，银行利率最低下浮至基准利率的0.7倍，减免部分税费，这都降低了购房门槛，但购房者千万不能由此而盲目乐观，忘记了安全置业这个准则。