房屋买卖中的优先购买权问题思维导图

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(一)案情

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思维导图大纲

房屋买卖中的优先购买权问题思维导图模板大纲

某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，将自己继承的位于本市中南大街20 号的4间房屋租给魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2万元。 1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋，同年8月10 日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出异议，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。

(二)对本案的不同观点

本案在审理中法院存在几种不同观点。

第一种观点认为：既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其租用房屋。

第二种观点认为;程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。

第三种观点认为：程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。 (三)作者的观点

从本案来看，魏某承租了程某的房屋，其作为承租人在程某转让该房屋时，应当享有优先购买权。程某将其已租给魏某使用的4间房屋转让给丁某时，并没有提前通知承租人，那么程某和丁某之间虽办理了登记过户手续，其买卖行为是否有效，丁某是否享有对该房屋的所有权，值得探讨。为便于分析，先就以下几个问题进行讨论：

1.程某是否侵害了魏某的优先购买权。优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。根据《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”根据这一规定，程某在将房屋转让给丁某时，应提前三个月通知魏某，由魏某考虑是否购买该房屋。这三个月时间是魏某行使优先购买权的时间，如果超过三个月，魏某未提出购买，则其优先购买权终止，魏某以后也不得再提出购买。因此，只要程某在卖房三个月前未通知魏某，未征询魏某是否购买房屋的意见，则构成对其优先购买权的侵害。由于仅仅只是出卖人负有通知义务及在三个月内不得将房屋卖给他人的止卖义务，而其他买受人并不负有此种义务，因此，能够构成侵害优先购买权的主体仅限于出租人。

2.魏某是否提出了同等条件。优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，使出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。因为其他买受人仍然可以参与购买，如果先买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，因此不违反公平竞争的原则。可以说同等条件是优先购买权行使的前提，也是对其他买受人的保护措施，对此各国立法大都有明确的规定。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

我认为同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，也应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则先买权人不得主张分期支付。但如果出卖人允许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则也不得请求延期付款。所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转帐支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。

从本案来看，程某之所以以4万元价格将房屋卖给了丁某，至少考虑到了二个因素：一是程某在平时的生活中经常得到丁某帮助;二是在其妻住院期间，丁某凑了2万元借给了程某，且未要利息。正是因为考虑到这二个因素，程某才以较优惠的4万元价格将房屋卖给丁某。魏某在得知程某以4万元价格将房屋卖给丁某时，虽也提出以4万元价格购买该房屋，但其并非与丁某处于同等条件之下。其原因就在于魏某并非如丁某一样帮助过程某，程某又怎能仅以4万元价格将房屋转让给魏某呢?尤其需要指出的是，在本案中上述二个因素对促成程某转让房屋起到了重要作用，如果不考虑这二个因素，就认为魏某与丁某条件大致相当是不妥当的。

由于上述二个因素是魏某所不可能具备的，这是否意味着魏某永远不可能与丁某处于同等条件之下?我认为首先应考虑这二个因素能否折合成金钱计算在房价之中。从上述情况来看，丁某借钱2万元所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时丁某对程某的帮助则是无法以金钱来计算的，看来在本案中不能采用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用“市价计算法”来确定同等条件。也就是说应当将房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为丁某已付出的价格，换言之，市价与其所出价格之差额则是上述二个因素折算出的价值。既然市价可推定为丁某所出的价格，则如果魏某也愿出此价格即可视为具有同等条件。当然，在实践中情况比较复杂，适用这一标准也应考虑具体情况。假如在本案中，程某本不愿卖房，而因考虑到丁某的帮助，才将房屋卖给丁某，甚至是以市价卖给丁某，这样就不能完全以市场价格来确定同等条件问题。但在本案中，程某是基于经济困难而卖房，则是可以适用该标准的。