物业投诉成新热点　解读物业收费纠纷各案例思维导图

之前围绕物业服务收费的矛盾到底有哪些？在《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》出台后，这些情况能否得到缓解？结合一些具体的案例，记者请上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏作了分析和解读。

【案例一】

浦东某小区物业服务收费高低之争

浦东某住宅小区前期物业管理合同2005年6月底到期。2005年2月底，业主委员会通过决议，拟保持物业管理费2元/月/平方米不变，并提议采取公开招标方式选聘物业公司。业主大会意见征询单下发后，部分业主提出，2元/月/平方米的物业管理费标准是开发商制订的，不合理，业主委员会不应该保持这一收费标准。由此业主和业主委员会内部存在两种意见，一种要求物业管理费降低为1.5元/月/平方米，另一种要求保持2元/月/平方米不变。

问题一：物业服务收费2元/月/平方米与1.5元/月/平方米谁更合理呢？应该怎么确定这个收费标准？

专家解答：物业管理是服务性行业，服务内容很多，每一项内容又可以有很多等级，不同内容、不同等级相组合，结果很多。每个小区都可根据自身特点选择不同的服务内容，不同级别的服务要求，从而来确定服务费用。如果实施“菜单式收费”，每个小区确定物业服务费，就像上饭店点菜一样，可以根据兴趣和“腰包”，决定吃得简单或丰盛。

对于本案例来讲，对下一届物业公司的物业服务费不能根据现任物业公司的服务内容和质量来确定，也并非由业主讨论就能确定。目前，业主大会只是了解业主的需求状况和购买物业服务的能力，从而预估物业服务收费标准。但最终确定收费标准，还需要通过物业招投标的形式在市场竞争中产生。此时产生的物业服务内容和标准与物业服务的收费标准是相对应的，只要采取物业公开招标，物业服务收费标准就能体现公平。

问题二：目前现任物业公司提供的2元/月/平方米对应的物业服务到底是不是价值2元/月/平方米标准呢？如何判断服务质量的好坏？

专家解答：物业公司提供的物业服务到底是不是价值2元/月/平方米，一般的业主委员会（包括业主）没有自行评判的能力，可以聘请专业的中介机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、业主要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致。

建议业主委员会在物业服务合同中明确有关服务标准和内容，并确定出现服务质量纠纷时委托专业的咨询服务机构进行评价；如果通过招标方式选聘物业公司的，招投标文件可以对服务质量和内容标准作出明确详细的规定，并作为物业服务合同的附件，成为服务质量测评的依据。

【案例二】

虹口区某小区物业服务质量高低之争

虹口区某知名楼盘2003年由业主委员会通过招标选聘某外资物业公司进行物业管理。经过两年的运作，业主对物业服务很不满意，有的认为没有达到物业费相应的物业服务，也有的认为应该提高物业管理费改善服务。目前业主大会2/3以上业主通过决议，再次通过公开招标选聘新的物业公司。而前任物业公司因为对业主委员会的有关做法和业主大会的程序表示不满，表示将提起民事诉讼，要求续签服务合同。

专家解读：服务质量是不是到位，并不能由某些业主凭感觉下结论，尤其是要达到质价相符的程度，必然要求平时加强对物业服务合同履约的监督。在《暂行办法》实施后，业主大会在招标或谈判过程中可以根据分等定价文件确定具体的服务项目、服务等级，由物业公司根据小区实际情况进行报价，并在中标后根据招投标文件签订详细的服务合同。如果业主加强物业服务合同的日常监督管理，完全可以避免像该楼盘这样频繁更换物业，而给小区带来损失。