“以房养老”：法律上有多大空间思维导图

当前以房养老的形式主要有:(1)出租房屋。(2)出卖房屋。(3)用房屋抵押贷款。(4)签订遗赠扶养协议，等等。其中，抵押贷款“倒按揭”模式是新型养老模式。这种贷款与传统的按揭贷款“一次发放，分期偿还”不同，将房子押给金融机构或其他专门机构，逐月从该机构领取一定数额的生活费。这种办法细水长流，既可解决养老资金不足的问题，也不用担心自己没房子住，但很多地方没有大面积推行。签订遗赠扶养协议，是遗赠人与扶养人双方共同签订协议，由遗赠人将自己合法财产的一部分或者全部于死后转移给扶养人，而由扶养人承担遗赠人生养死葬义务的协议。

一般认为，出租房屋适合子女不在身边生活相对孤独的老人。出售房屋进养老院适合没有子女，生活无人照顾，喜欢与他人合居的老人。签遗赠扶养协议适用无儿无女，喜欢居家养老的老人。用房屋抵押贷款则适合无儿无女喜欢独居、合居的老人。但是，老人选择以上四种以房养老办法，也有顾虑:出租房屋怕到期被强占使用，或者承租人故意、疏忽大意造成设备损坏房屋贬值，从而纠纷不断;出卖房屋，可能使得子女可期待利益降低，造成两代人关系恶化;用房屋抵押贷款，由于利息较高，不是最经济的选择;签订遗赠扶养协议，存在抚养方不履行生养死葬义务的风险……

对于上述问题，在法律适用的层面上，并非不可解决。老人可以依据法律维护自己的合法权利。对于强占出租屋或造成设备损坏的，物权法第三十七条、第三十八条规定:“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

涉及房屋出卖问题的，老年人权益保障法第十九条规定:“老年人有权依法处分个人的财产，子女或者其他亲属不得干涉，不得强行索取老年人的财物。”对于房屋出租、房屋买卖、用房抵押贷款等情形，则受合同法、担保法等法律保护。

当然，实践中需要注意很多问题。如，签订房屋租赁合同，要严格遵照法律的相关规定，以政府房管部门提供的房屋租赁合同作为签订房屋租赁合同的参考，对于租期、租金、设备及违约责任等要仔细斟酌，同时要去有关部门办理相关手续。出卖房屋时，为防止诈骗，老人应先收房屋对价款后再办理过户手续。涉及抵押贷款、倒按揭的，一定要明确利率是否随银行利率调整而调整，抵押房屋的价格是否随市场房价的上涨而上调。签订遗赠扶养协议，要注意对扶养人诚信、扶养能力进行充分考察等等。

无儿女的老人，利用房产解决扶养问题，也即与相关扶养人签订遗赠扶养协议，无疑是个好办法。继承法第三十一条规定:“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》(下称《意见》)第5条规定了协议应当优先适用:“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”

有儿女的老人则可以立遗嘱。为了防止子女知道遗嘱内容后不愿再履行赡养义务，老人可以订立附条件的遗嘱，如在遗嘱中设立如下条件:受赠人在立嘱人生前不履行义务，在立嘱人死后不能继承财产。继承法第二十一条规定:“遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。”《意见》第43条规定:“附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。”

为防止抚养人不履行义务，《意见》第56条规定:“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿;遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用”，等等。有法律为后盾，上述办法可以为老人的财产和赡养(扶养)问题解忧。

在当前养老资金投入不足的情况下，以房养老的模式具有巨大的市场价值和社会作用。要使以房养老成为一道亮丽的“风景线”，离不开社会各个方面的支持。有关部门应当加强对老年人出租房屋、出售房屋的指导和中介服务，上门办理手续，解决他们行动不便的问题。为孤寡老人寻求扶养对象，促成遗赠扶养协议的签订。同时，应加大具有食宿、医疗、娱乐综合性、福利性老年人公寓的建设，使老人能够走出家室，享受晚年生活。