房价调控目标沦为“涨价目标”探析思维导图

当前的中国的房地产市场又走到了紧要关头。根据年初国务院发布的“新国八条”——被称为最严厉的房地产调控措施，一条新的举措就是将房价目标施压于地方政府，要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

然而各地方政府在出台房价调控目标方面却显得“步履维艰”。据统计，截止到3月底的规定限期，全国600多个城市中，不足100个城市公布房价调控目标。除了北京房价目标略微下降外，其他城市一律上涨。其中上海、深圳公布的新建住房价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度。几乎所有地方政府公布的房价调控目标都是根据GDP、人均可支配收入的增长速度制定房价的上升幅度，没有一个地方政府调控目标涉及房价收入比、CPI等核心指标。

显而易见，中央政府希望通过“新国八条”稳定甚至降低房产价格，而地方政府却希望房价保持一定区间内上涨。从目前的情况来看，地方政府能做到的最好的结果就是房价与居民可支配收入匹配。最坏的情况是房价继续增长后暴跌，甚至影响到整体经济。

一是房地产泡沫不断累积，最终引发灾难性的后果。中央政府不仅担心房价涨得太离谱，更担心的是房价涨上去后突然暴跌，甚至拖垮中国整体经济甚至难以复苏。日本泡沫经济崩溃就是中央政府所警惕的的一个例子。1986年日本土地价格陡然上涨，东京都中心地区商业用地价格变为1983年的350%，住宅价格增长300%并一直持续到1991年，1990年日本土地总值达15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于当年日本GDP的5倍多。但日本房地产价格从1991年开始下滑，以1983年为基准，商业用地价格从最高峰的350%下降到96.3%，住宅用地从300%下降到135.4%。1991 年日本房价下跌以来，经济受到重创，一直低迷不振，直至今日整体经济没有真正复苏过来。

二是房价太高使普通老百姓买不起房，导致贫富分化加剧。近年来，中国经济保持高速增长，居民收入水平大幅提高。老百姓钱花不完，存在银行不合算，投资到股票市场又不太靠谱，于是这些钱大都拿投资到房地产。假如房地产市场不存在泡沫，房价上升意味着财富的上升，政府也不用打压房价。问题是相对于居民人均可支配收入，如今市场上房价高得离谱。中国社会向来崇尚“不患寡而患不均”，贫富分化很难为社会接受，而房价上升带来的贫富分化更难为社会所接受。几年前在上海、北京等大城市买了套房子，如今价格无端上升了好几倍，这不是不劳而获吗?

从以上分析看出，此次中央政府“新国八条”要求限房价，而地方政府却由“限价”戏剧性地转变为“限涨幅”，中国房地产宏观调控遭遇了地方政府的挑战。中国房产市场的宏观调控很难一蹴而就。要改变这种状况，笔者认为中央和地方政府可有以下几点考虑：

土地财政的政策不变，地方政府仍是高房价的最大收益者，他们根本不愿意打压房价，反而希望房价在一定范围内上升。要改变这种情况，中央政府必须给予地方政府一定财政自主权，改变目前极不均衡的财政权责体制。只有当地方政府不再严重依赖土地财政，中央政府才能要求地方政府制定出切实可行的房价调控目标，承担起社会保障的责任。

想要中国的房地产市场走上正轨，就需要弱化行政手段，转而采用税收、货币等手段调控市场。例如收紧货币降低资产收益率，使投资者自动退出市场。

贫富分化容易引起社会不安定，但是为什么香港、新加坡贫富差距很大却没有引起社会不安定?很大一部分原因是由于政府建造足够的经济适用房。即使房价再高，居民也不用担心住房问题。

据统计，截止到2009年香港政府政府所提供的廉租和经济适用房高达53%。在大陆，经适房比例较高的重庆也不过是20%，更不用说其它省市。再看新加坡，截止到2009年底新加坡政府共建设了99.2万套经济适用房，足以满足其85%的人口的住房需求。以目前情况来看，中国房价能不能降下来很难说，但是一定需要尽快推出大量的廉租房和经济适用房。

还有一点需要注意，那就是如何处理经济适用房?目前较为普遍的做法是政府建好后以低于市场的价格卖给符合条件的住户，但这种方法显然容易滋生贪污腐败。其实可以考虑另外一种方法。首先，政府按照普通商品房的建设程序将土地拍卖给开发商，唯一不同的是规定好每套经济适用房的面积。在建成后开发商按市价卖给符合条件的住户，政府再从土地转让所得中抽取一部分补贴给住户。这样既能抑制贪污腐败行为，也能保证经济适用房的质量。

整体上看，控制房价过快上涨，保持经济健康、稳定发展，需要各级政府、各类社会主体的共同参与、积极作为才可能实现。为此，在对公平、效率目标进行有效协调的前提下，仍需在市场制度、调控政策等方面进行更为巧妙的安排。