70年后土地被无偿收回的法律分析思维导图

无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。

毋庸置疑，上海的新规定，肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》;问题是，70年后续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律从未明确。落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成 “无偿收回”的。就说现在，那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗?更何况，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》已经用 “按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”;“出让人收回”甚至“无偿收回”，未必不能成为那个“有关规定”。

正是在这个意义上，上海首次规定土地出让期满无偿收回，让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。

面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，国家有关部门必须警觉并尽快做出表态，否则，“无偿收回”可能很快成为一种普遍的游戏规则。

众所周知，中国民众对“70年”大限的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，无论府和开放商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。笔者认为，由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响中国会未来的重大公共事件。事实上，只要看看那些屡屡骇人的地王就知道，中国的土地美名其“70年”，却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格，高地价导致的高房价让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑?尽管中国建筑很多都到不了70年就拆的拆，破的破，但每一次讨论“70”后的问题，民众都要经受一次精神的折磨和制度性焦虑。

笔者最担心的是，府将“70年大限”之后的续期看成一次地方财又一个新的增长点，而这种担忧，完全符合地方府的思维和行为的模式，民众担忧的显然不是70年后自己的房子被府收走，而是担心地方府到期后收取高额的“土地费”，这显然是老百姓最无法接受的。而随着10年后，第一批土地使用期限即将到来，这已经成为一个不得不在制度上做出合理安排、无法逃避的现实问题。就制度设计的难度而言，其实这是一个最简单不过的问题，拖延或者回避这个问题，绝不是一个民智的选择。我看到有评论说，解决“70年大限”需要大智慧、大勇气，我看没有那么严重，只有府在制定公共策的时候变“利从民所谋”为“利为民所谋”，无需什么治智慧。

但是，考虑到各地的土地资源越来越衰竭，地方府为了维护土地财，势必挖掘新的潜力，上海这种明显违法的做法已经透视出地方府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起我们的惕。对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期的原则和精神，在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

由此，笔者强烈建议，尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后土地无偿续期的原则，这既是得之举，更是贯彻物权法的法治原则和精神。府即使要“有偿续期”，也一定要象征性收费，而不是再一次在民众身上剪羊毛。同时也强烈建议有关部门，对上海的这种明显违背《物权法》原则的做法及时予以纠正， 并公开纠错以抚慰民众的焦虑和恐慌。