房地产市场法律焦点之略析思维导图

另外，按照1995年12月27日最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称“《最高院解答》”）之规定，对于《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《房地产管理法》”）实施前无资质企业就开发内容与他人签定的合同，“一般应当认为无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”

这方面内容主要涉及土地性质、权属、原土地使用权人的补偿以及房地产行情的沉浮所带来的转让合同全面履行的风险。

1、设计合同争议：

设计单位如约履行设计合同，按时提交设计文件将直接关系到开发商能否及时完成施工请照，严格执行工程进度，杜绝待工损失等重大施工问题。实践中也有开发商为了及时取得许可证，而只报批部分图纸的作法，但这毕竟是违规操作。按照建设部2002年2月25日颁布的《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，施工图设计文件未经有关部门审查或审查不合格而擅自施工的，建设管理部门将按照《建设工程质量管理条例》进行行政处罚。

同时，由于目前仍有境外设计人必须与国内设计单位进行合作的规定，因此设计方与其合作单位之间的配合程度，将直接影响工程的进展。所以，在有关委托设计的合同中，明确约定开发商与设计方、合作方所处的地位，权利义务关系和违约责任的承担就显得至关重要。从发展商的角度讲，不与合作方建立直接的合同关系，可以阻止设计方将合作方拒绝合作作为迟延交付图纸的抗辩事由。（可以**公司设计合同纠纷案为例）

国内建筑市场尚不注意此类情况，而著作权争议将直接导致发展商宣传自己项目、修改设计等工作受阻，应得到足够重视。我国的著作权法规定，在没有特别约定的情况下，委托作品的著作权归作者享有，当事人有约定的，从其约定。虽然，作为委托设计方，开发商可以“合理使用”设计图纸，但我国现行法律并没有对“合理使用”作出明确的界定。因此，在不是著作权人的情况下，开发商对设计图纸的使用不仅存在限制，而且存在侵犯设计人著作权的风险。因此，从开发商的角度，应当在委托设计合同中明确约定开发商是设计成果的著作权人；同时，为了适应《著作权法》关于约定的“明确”的要求，有关约定不能空泛，应当尽量明确细致。（可以****著作权纠纷为例）

2、施工承包合同争议：