未按约签买卖合同须付违约金 房屋中介"霸王条款"被认定无效思维导图

今年1月5日，中介公司以黄女士未在约定的2007年12月11日之前签订《上海市房地产买卖合同》，函告要求黄女士承担违约责任。由于黄女士未予认可，故诉请判令黄女士支付违约金3万元。

中介公司诉称，黄女士于2007年11月，表示对一套产权房购买意向。21日，签订了《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间促成下，黄女士签订了《房地产买卖协议》，就房屋确定了买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续之需，买卖双方于签订协议后20日内签订《上海市房地产买卖合同》。然而，黄女士未按约定履行签署合同义务。

法院认为，案件所涉的《房地产买卖协议》具有缔约意向书的性质，用以规范双方签订正式的《房地产买卖合同》，即签订本约。意向书成立后，买卖双方有权自主决定履行或解除双方间的买卖意向，他人不得干涉。

根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于黄女士，黄女士也无需支付报酬。

《合同法》还规定，格式条款加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，公司诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产买卖协议》中的格式条款。条款中有“不管居间是否成功，均有权向对方收取相当于房价2%的费用”。该条款具有加重对方责任，排除对方主要权利的情形。应为无效。据此，中介公司要求黄女士支付违约金的诉请，不符合法律规定，不予支持。