业主维权政府怎么办？思维导图

那么，应该怎样看待深圳业主的维权行为？面对业主维权风起云涌的形势，政府应扮演什么样的角色？记者就此专访了深圳大学社会学系副教授徐道稳。

业主不是管理对象

《南风窗》（以下简称《南》）：近年来，深圳业主维权个案不断增加，这背后的原因是什么？

徐道稳（以下简称徐）：业主维权现象的出现和增加，是社会经济发展的必然。上世纪80年代以前，我国城市居民没有私人财产，也没有业主，当然也就不会有什么业主维权现象。自从我国实行房屋私有化和承认私有财产之后，许多城市居民同时也就成为了业主。

而业主的维权意识，需要有一个孕育和觉醒的过程。几年以前，许多业主并没有意识到自己已经有法律意义上的物权，更不知道自己在住宅区里还享有那么多共有的公共权益。只感到自己个体的孤立、弱小和无奈。2003年9月国家《物业管理条例》的颁布，教育和唤醒了业主们的维权意识。

但与此同时，物管企业和政府相关部门却对此毫无准备。物管企业本来是收了物业管理费的，它的职责是为业主服务，本来应该叫“物业服务公司”，“管理”二字凸显出把业主当成被管理对象进行管理的过时心态。由此出现服务意识缺乏、态度恶劣，甚至殴打业主的事情也就不足为奇了。

而一些政府部门一直有一种不信任民间的家长主义情结，认为凡事不经过他们主持和批准就不能算数，很多时候对业主的维权活动抱着怀疑和排斥的态度。再加上有些政府部门和开发商、物管企业有千丝万缕的联系，不能做到秉公处理。这些都是业主维权的个案不断增加的原因。《南》：业主维权的主要诉求有哪些？

徐：综合起来，业主维权的诉求主要有以下几方面：一、与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，装修货不对板等等。二、开发商侵占或出售作为业主共有财产的小区公用设施。比如侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，挪用业主的公用设施维修基金等等。三、关于物管企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物管企业侵占业主公共利益方面的问题。四、政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。政府部门不能依法处理业主投诉，甚至利用公权协助或参与对业主权益的侵犯。五、业主委员会是否代表多数业主的意愿，是否执行业主大会的决议，也是业主维权的内容。

维权要有理有节

《南》：您怎样看待深圳业主的维权行动？

徐：业主维权运动涉及业主、政府、开发商、物管公司等多个主体之间的关系，这些关系归根到底是利益关系，因此业主维权运动标志着新型的社区政治正在中国形成和兴起。所谓社区政治，其实就是不同的利益主体按照一定的原则和程序，通过协商来维护自己的利益，通过谈判来寻找满足各方利益的平衡点。

业主维权激发了公民的参政热情，而住宅小区中的民主，是一种以产权为基础、以业主自治为诉求、以业主委员会为主导的新型民主形式。许多学者都认同，业主委员会的发展能够给社区发展打下更坚实的基础，更有助于培养公民社会。

《南》：据您了解，深圳业主的维权行动和全国其他地方相比，有哪些特点？

徐：理性维权、有利有节正在代替以往业主直接面对发展商、物管公司的孤军奋战场面，堵路、游行等过激行为逐渐成为历史，通过聘请律师，利用政府的相关政策保护自己的合法权益成为主流。

另外，网络也成为业主集体维权的有效途径，往往楼还没建好，业主论坛上已经热闹成一片，工程或其他地方稍微有一点不足的地方，马上就被传播出去，这在几年前是根本看不到的。这些趋势的出现，与深圳的人口构成很有关系。业主们普遍比较年轻，文化层次高，有不少人在法律、建筑方面的专业知识丰富，处理问题时态度冷静，各项维权事由都能够做到有理有据，完全是在法律的框架内进行，很少出现过激行为。

有些业主的维权过程非常漫长，中间遭到了很多不公平对待，甚至面临生命危险，因此采取一些过激行为是可以理解的。但这样的维权方式往往不能达到目的，而是激化了矛盾。在我国历史上，人们习惯于“你死我活”“东风压倒西风”的斗争模式，对“妥协”“改良”等作风则非常陌生。民主不仅是一个制度、一个理想，更是一种生活方式。在冲突中寻找合作、在妥协中争取利益，这种新型的政治文化是一个民主社会必须具备的。

政府为其当为

《南》：业主维权事件层出不穷，政府在其中扮演了什么角色？

这两年，深圳发生过很多起业主依据《物业管理条例》选聘物业公司，但被政府主管部门宣布无效的事。有关官员言之凿凿：“市场经济是法制经济，并不是无政府主义经济，政府的宏观调控是市场经济健康发展的必要条件。物业管理是个新兴的行业，市场化程度还很低，市场自律机制还很薄弱，更需要政府部门有效的监管。”按《民法通则》和《合同法》的法律规定，对于一份依法成立的合同，只有人民法院和仲裁机构有权宣告其无效，其它任何机构包括人民政府都无权宣告其无效。市场经济当然不是无政府主义经济，但我们同时也应该知道，市场经济下的政府必须是依法行政的政府。依法行政的第一要求是政府的行为必须要有法律根据。

更糟糕的是，有些物业主管部门制订的办法、条例，往往有明显的倾向性，矛头直指业主及业主委员会。如2005年1月出台的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第4条就规定：“市（区）国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门，依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。”按照国务院《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之规定，主管部门是物业管理的主管部门并不错，但物业管理是指“物管企业对物业管理之行为”而不包含对物业的主人——业主的管理。业主大会和业主委员会是群众自治组织，物业主管部门不是其上级机构，无权管理，依法只能是监督、指导。

一系列维权事件提醒我们，社区管理体制由行政主导型向社区自治型转变的真正阻力很可能来自于政府行政权力的扩张偏好。在建立社会主义市场经济和法治国家的大背景下，调整国家和社会的关系势在必行。这种调整就是要形成国家和社会在法律框架内的良性互动。

在市场经济条件下，国家和社会分属相对独立的领域，各自活动的范围和权限都由法律加以界定。国家在法律的框架下对社会事务进行调控，社会对国家的行为也有权监督。在这个框架内，没有所谓的“无政府主义”，当事人自行订立一份合同，即使违法了，与无政府主义也并不相干。

《南》：面对民间的维权浪潮，政府的恰当态度应该如何？

徐：目前房地产还属于卖方市场，信息严重不对等。业主在物业管理市场和房地产市场仍是一个法理意义上的“弱者”，如果没有政府部门和相关法律法规的保障，其权利的保护仍相当脆弱。因此，政府对弱势群体的需求应给予适当扶持。

政府职能必须从过去的管制型模式向服务型模式转换，对于习惯了大包大揽的政府来说，建设服务型政府的过程实质上就是一个还权于民的过程。这需要政府的勇气，更需要社会成员的监督和实实在在的推动。