相邻权的若干理论争点与实务难点思维导图

一种观点认为，“相邻”是指两个以上不动产“直接相邻”或“直接相连”；另一种观点认为，所谓“相邻”应理解为“相邻接”、“近邻”、“附近”的意思，而且不仅指不动产相互邻接，同时也指不动产权利的行使涉及到相互邻接的范围。笔者持第二种观点。笔者认为，应对“相邻”作广义理解，所谓“相邻”，是指土地位置的相邻，既包括相连接的房屋、土地及其他不动产，也包括相近的房屋、土地及其他不动产。即“相邻”意味着只要他人的不动产为本人不动产合理使用之必须，或者说本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可以认为是“相邻”的。凡是在不动产利用过程中，或因毗连，或因邻近，或因媒介，而产生的一不动产与另一不动产之间有相互利用之必要，均可视为是相邻，但也不能无限制的任意扩大“相邻”范围。

对于相邻权调整的主体范围，亦即何种不动产权利人享有相邻权的问题，《民法通则》未作明确规定。一种观点认为，相邻权调整的主体范围主要是不动产所有人和使用人，即适用物权的不动产所有人或使用人之间，但对非物权的不动产使用人间不能适用；另一种观点认为，相邻权调整范围不仅包括物权不动产所有人或使用人之间，也包括非物权的不动产使用人之间。笔者持第二种观点。

一种观点认为，相邻权是一种法定权利，一般不得以契约的形式加以变更或排除；另一种观点认为相邻权可以以“契约”的形式予以变更排除。笔者持第二种观点。笔者认为，相邻权作为一种法定权利，并不意味着当事人约定的排除，当事人仍可以根据“契约自由”的原则，通过债权的安排或以契约的形式，约定相邻权利行使与否及如何行使等，但该约定不得涉及他人利益和公共利益，并不得与相邻权的法定性相抵触。

二、相邻权纠纷实务难点及认定

地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用人为使用、经营自己土地的便利而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而提供使用的土地为供役地。地役权具有从属性和不可分性等特点，而相邻权具有法定性。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益，因不动产的利用而有着密切的联系，但两者是两种不同的物权制度，不能互相替代或包含。但《民法通则》只规定了相邻权，对地役权未作规定，在审判实务中极易混淆两者的界限。笔者认为，应从以下方面加以界定：（1）从产生原因方面加以界定。这是两者最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力；而地役权主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，当事人双方可到登记机关进行登记，未经登记不得对抗善意第三人。地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。（2）从调整范围方面加以区分。相邻权调整限度较小，而地役权作为双方当事人超越相邻关系限度而约定权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。（3）从存在条件方面加以区别。相邻权存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，既适用于土地相邻，也适用于房屋相邻；而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。（4）从权利存续期间及是否有偿方面区别。地役权存续期间可由当事人约定，是否有偿取决于地役权的设定方式和当事人的约定；而相邻权存续期间是法定的，一般是无偿的。（5）从是否为独立的权利类型区别。相邻权不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权。（6）从是否需要登记区别。作为法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。（7）从救济请求权方面加以界定。相邻权受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉；地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。

（1）逾界建筑相邻权的处理。

（2）违法建筑相邻权的处理。

《民法通则》对相邻权的诉讼时效仅在第141条规定：“法律对诉讼时效另有规定，依照法律规定。”，《中华人民共和国物权法》对相邻权的诉讼时效问题也未作出明确规定，因而在审判实务中对相邻权纠纷是否适用诉讼时效规定，存在不同的认识，一种观点认为，相邻权关系是一种与一定事实关系或法律关系相始终的权利，不适用诉讼时效的规定；另一种观点认为，相邻权是一种请求权应适用诉讼时效的规定。笔者认为，相邻权关系是否适用诉讼时效规定，应区别不同请求权而定。从相邻权行使与秩序、效率、公平、安全价值关系加以考量，对于恢复原状、赔偿损失请求权应当适用诉讼时效，而对于停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权不应适用诉讼时效。因为侵害事实总是处于持续状态，危险的存在是一种状态，该危险可能造成严重损害，对相邻权人的人身安全构成潜在威胁，法律对安全价值的追求明显大于对秩序、效率、公平三项价值的要求，如果适用时效规定，将不利于社会稳定和难以彰显法律对人文的关怀。