楼房房顶的花园产权归属思维导图

其一，从商品楼宇的成本和房价构成来看，根据国家建设部《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括基础设施建设费和非营业性配套公共建设费。也就是说，购房者购买的住宅，其价格构成中不仅包含了住宅本身面积，也包括相应土地使用权和公共配套设施的面积。

同时，开发商通过交纳土地出让金，获得若干平方米的土地使用权，假设占地面积为 5000平方米，盖2万平方米的建筑物，占地面积与建筑面积之比，即是每一建筑平方米相应的土地使用权的面积。此楼房的一位购房人，不管购买几层，在购买了一套住宅后，也就随之购买了此楼一定面积的土地使用权。

毫无疑问，这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每套房的购买人。所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇的每一位购房人所共有。

其二，以购房者对公摊建筑所享有的权利来说。国家建设部第5条令《城市房产毗连房屋管理规定》第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”楼宇的屋顶是楼宇总体的一部分，没有楼宇，也就谈不上屋顶。因此，每位购房者对公摊建筑享有一种按份共有的共有权。

但这种共有权又是一种从权利，房屋作为不动产，其产权是一种特殊物权，必须经房地产管理部门登记认可。而楼宇屋顶花园的物权是附属于房屋产权的从权利，显然是不可能，也是无法单独办理屋顶花园产权的。所以，某些开发商把屋顶花园或赠、或卖顶层住户，物业管理公司出租赚钱，显然是侵犯了其他住户的相邻权。

买房子还可获得赠送面积?刘先生比较了N个楼盘，盘算了一番之后，毅然在这个承诺可以赠送5个多平方米面积的楼盘买了一套房子。可是在办理产权的时候，刘先生却被告知那一部分所谓“赠送”的面积根本不能办理产权，至此，刘先生才知道上了开发商所谓“赠送面积”的当。

案情回放

赠送面积原是空中楼阁

“早知道不能办产权，我肯定就不会选这个房子了!”刘先生现在想想觉得开发商狠狠地骗了自己。原来，去年7月份刘先生想在二环路外购买一套住宅，为此他用几个周末的时间考察了多家在建楼盘...【全文阅读】

■ 开发商“赠送面积”有陷阱

房地产律师破解开发商“赠送面积”迷局

以“新国十条”为开端的史上最强调控政策之下，深圳楼市日趋低迷，为了达到既不降价，又能拉动销售的目，开发商又开始大玩“赠送面积”花招(部分楼盘宣传赠送面积已超过100%)，诱惑购房者入市!

一、开发商“赠送面积”手法揭秘